Altbauten: Damit müssen Neu-Besitzer rechnen 

Ein alter Bauernhof irgendwo auf dem Land; ein städtisches Fachwerkhäuschen aus dem 18. Jahrhundert; ein Haus in einer Zechensiedlung, errichtet noch vor dem Ersten Weltkrieg: Es gibt viele Arten von Altbauten, die als Eigenheim taugen. Selbst, wenn man dafür nur die „offizielle“ Altersgrenze heranzieht – Baujahre bis 1949. 

Solche Immobilien sind in jeglicher Hinsicht anders als Häuser späterer Bauzeiträume. Vieles davon entspricht tatsächlich einer romantisierenden Ansicht solcher immobilen Schätze. Anderes ist hingegen weniger positiver Natur. Wir zeigen, worauf sich Interessenten und Neu-Besitzer derartiger Eigenheime wirklich einstellen sollten – in positiver wie negativer Hinsicht. 

Es kann eine sehr nachhaltige Wahl sein 

Sehr viele Altbauten benötigen Renovierungen, teils sogar umfassende Kernsanierungen. Außerdem ist es mitunter schwierig, sie auf ein wirklich zeitgenössisches energetisches Niveau zu bringen. Aus all diesen Gründen hält sich das hartnäckige Klischee, derartige Bauten seien weniger nachhaltig als ein Neubau. 

Tatsächlich jedoch ist das Gegenteil der Fall. Insbesondere dann, wenn man sich bei allen Arbeiten an einem echten Denkmalschutz orientiert (selbst wenn das Gebäude nicht offiziell so eingestuft ist), dann sind Altbauten durchaus nachhaltig.  

Der Grund dafür: Selbst bei einer Kernsanierung bleiben einige maßgebliche Faktoren wie Energie- und Ressourcenverbrauch niedrig. Etwa, weil die Gebäudesubstanz sich diesbezüglich bereits amortisiert hat.  

Weiter verstärkt werden kann die Nachhaltigkeit, wenn ökologische, landestypische, vielleicht sogar ihrerseits recycelte Baustoffe für die Modernisierung genutzt werden. Beispielsweise könnte zur Ausbesserung oder Verstärkung eines Dachstuhls sogenanntes reclaimed Wood, aus den Dachbalken eines Abrissgebäudes genutzt werden.   

Es gibt oft viele schöne Überraschungen 

Ein definitionsgemäßer Altbau steht aktuell (Herbst 2023) seit mindestens 74 Jahren. Generell sollten Käufer deshalb damit rechnen, dass in diesem Zeitraum vieles daran und darin verändert wurde.  

Da solche Tätigkeiten oftmals sehr zeitgeistabhängig waren, können sich unter dem sichtbaren Ist-Zustand des Hauses durchaus Überraschungen verbergen – darunter solche der positiven Sorte. 

Beispielsweise: 

• Verzierungen unter später abgehängten Decken. 
• Leicht aufzuarbeitende Dielenböden unter anderer Auslegeware. 
• Ansehnliche Holzmaserungen unter dicken Farbschichten. 
• Irgendwo im Haus eingelagerte Kostbarkeiten zwischen historischen Möbeln und einzigartigen Deckenleuchten. 

Das soll nicht heißen, jeder Altbau wäre eine potenzielle „Schatztruhe“. Jedoch zeigt die Erfahrung, wie häufig sich solche Details erst bei genauerer Betrachtung oder sogar während der angelaufenen Renovierung zeigen. Allerdings kann ebenso das Gegenteil der Fall sein.

Es gibt oft viele unschöne Überraschungen 

Die hölzerne Badezimmerdecke wird erneuert und zeigt darunter Schimmelbefall. Beim Beantragen einer Baugenehmigung für die Sanierung stellt sich heraus: die große Dachgaube im Obergeschoss wurde am Amt vorbei errichtet. Und was beim Kauf wie ein schöner kleiner Balkon oberhalb der Haustür wirkte, bekommt vom Statiker dringende Abrisswürdigkeit attestiert, da viel zu dünn bemessen und bauphysikalisch kaum zu sanieren. 

Drei Beispiele für negative Überraschungen, die sehr viele Altbau-Neubesitzer bereits erleben mussten. Derartige Vorfälle resultieren fast immer aus gleichen Gründen: 

• Generelles Gebäudealter 
• Einst weniger strenge Behörden 
• Früher unzureichendes Verständnis für Bauphysik/Bautechnik 
• Damals neuartige Materialien oder experimentelle Techniken 
• Wechselnde Eigentümer 
• Falsche Sparsamkeit 

Allein, was an Fachwerkhäusern schwer beschädigt wurde, weil diese in späteren Jahren oft mit nicht atmungsaktiven Farben und Putzen abgedichtet wurden, spricht Bände. Und wer glaubt, in einem solchen Haus wäre alles exakt horizontal, vertikal und die Winkel genau 90 Grad, wird ebenfalls ganz schnell eines Besseren belehrt – teils aufgrund altersbedingter Setzungen, teils aber deshalb, weil auf dem Bau lange Zeit keinen großen Wert auf Genauigkeit gelegt wurde. 

Manches davon ist in der Praxis nicht tragisch. Vieles lässt sich zudem abfangen, indem vor dem Kauf ein Gutachter beauftragt wird, der in der jeweiligen Baualtersstufe gut bewandert ist. Jedoch kann der Experte nie alles herausfinden. Vieles zeigt sich erst während Renovierungs-/Sanierungsarbeiten oder sogar bei der alltäglichen Nutzung.  

Unter Altbaubesitzern gilt deshalb: Selbst bei Gebäuden aus Familienbesitz sollte man jederzeit auf Überraschungen gefasst sein. 

Alt und Neu mischt sich oft schwierig 

Die meisten Menschen möchten natürlich trotz Altbau nicht wohnen wie damals. Viele allerdings irren sich, wenn sie deshalb annehmen, einen Altbau könne man so gestalten und einrichten, wie es bei einem deutlich neueren Gebäude oder gar einem Neubau der Fall ist.  

Denn was häufig als architektonisch gelungener Stilmix angepriesen wird, ist oftmals eher eine wenig überzeugende Mischung aus Alt und Neu. Beispiele hierfür gibt es zuhauf. Sie umfassen großflächig verglaste Anbauten ebenso wie beispielsweise moderne Innenraummaterialien oder zeitgenössische Einrichtungshaus-Möbel. 

Natürlich, hierbei handelt es sich definitiv um eine Geschmackssache. Dennoch sollten Altbaubesitzer darauf gefasst sein, verschiedene Elemente umfassender vergleichen und länger suchen zu müssen, um ein stilistisch wirklich stimmiges Ergebnis zu erzielen. Leider bedeutet das ebenso, vielfach mehr Geld ausgeben zu müssen. 

Wohnen und Arbeiten ergänzen sich oft perfekt 

Vor allem im ländlichen Raum lebte man einst mit einem deutlich größeren Fokus auf den teilweise landwirtschaftlichen Selbsterwerb. Aus diesem Grund verwundert es nicht, warum zu vielen Altbauten ehemalige kleine Stallungen, Scheunen und mitunter für die Gebäudegröße geradezu verschwenderisch groß wirkende Grundstücke gehören.  

Bei genauerer Betrachtung fällt jedoch oft auf, wie sehr diese Philosophie von Arbeiten und Leben unter einem Dach sich damals bis in die Details zog – insbesondere unter Berücksichtigung der ursprünglichen Nutzung der Räume. Etwa ein Direktzugang von der Küche zum Keller, weil dort Lebensmittel gelagert wurden. Oder die Tatsache, wonach Küchen meist deutlich größer waren als Wohnzimmer, da letztere nur bei bestimmten Anlässen genutzt wurden.  

Ebenso kann hierzu die Lage der Fenster gehören. Sowohl, um von der richtigen Seite Tageslicht zu spenden als auch, um solche Güter wie Kohlen unkompliziert ins Haus zu befördern.  

In einer Zeit lange vor Erfindung des Fertighauses wurde automatisch sehr viel persönlicher und zweckorientierter gebaut. Zumindest, wer gewillt ist, die Räume ähnlich zu nutzen, wird schnell merken, wie praktisch die einstigen Erbauer damals dachten. 

Früher waren andere Raumzuschnitte üblich 

Bereits das Beispiel mit großer Küche und kleinem Wohnzimmer zeigt eines sehr deutlich: Früher wurde „anders“ gewohnt und daher ebenso anders gebaut als heute. Diese Tatsache zieht sich über die häufig extrem hohen Altbaudecken und endet bei nur von außen zugänglichen Kellern längst noch nicht. Sie umfasst ebenso Räume sowie Gesamt-Wohnflächen, die für heutige Geschmäcker extrem knapp bemessen wirken. 

Vor allem letzteres muss Interessenten bewusst sein: Insbesondere Gebäude, die nicht von reichen Eigentümern errichtet wurden, können sehr kleine Zimmer aufweisen – und Wanddurchbrüche sind oft nur unter größerem Aufwand (Stichwort Statik) zu bewerkstelligen.  

Allerdings hat das zweifelsohne einige miteinander verbundene positive Effekte: 

1. Die Räume sind deutlich schneller beheizt – selbst im Angesicht höherer Decken.  
2. Es sind weniger Möbel und Deko-Objekte nötig, um einen Raum stimmig zu füllen.  
3. Man wird automatisch hinsichtlich solcher Dinge wie Kleidung zu einem reduzierteren Lebensstil gezwungen, weil es weniger Platz dafür gibt. 

Zudem gibt es noch eine positive Tatsache: Viele Altbauten haben zwar kleine Räume, davon jedoch viele. Schlicht, weil früher mehr Kinder die Regel waren und oftmals noch Großeltern und mitunter Knechte und Mägde untergebracht waren.  Das bedeutet heute viel mehr Platz, um Räume für unterschiedliche Nutzungen zu spezialisieren – das reicht vom Home-Office bis zum privaten Lesezimmer. 

Unterm Strich oft trotzdem günstiger 

Zugegeben: Allein schon aus energetischen Gründen werden die meisten Neu-Altbaubesitzer nicht umhinkommen, diverse Fachfirmen zu engagieren, um von der Kellerabdichtung bis zur Photovoltaikanlage auf dem Dach alles zu optimieren – sofern Vorbesitzer diesbezüglich nicht erst kürzlich alles erledigt haben. Ebenso fallen hierunter die Hauselektrik und der wasserbasierende Teil der Gebäudeinstallation. 

Natürlich wird das rasch sechsstellige Preise aufrufen, die zudem noch mit dem Kaufpreis des Gebäudes verrechnet werden müssen. Dennoch zeigt sich bei der überwiegenden Anzahl von Altbauten am Ende eine positive Kostenbilanz – aus mehreren Gründen: 

1. Zwar gelten die Sanierungspflichten, die aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ergehen. Doch sofern das Haus im aktuellen Zustand bewohnbar ist, kann fast alles nach und nach erfolgen. Dadurch zeitlich gestreckt und weniger unmittelbar belastend. 
2. Die Grundsubstanz des Hauses steht bereits. Sie ist bei jedem Gebäude der teuerste Einzelposten.  
3. Viele Dinge, die bei einem Neubau teuer bezahlt werden müssen, können hier weitergenutzt werden; bedürfen gegebenenfalls nur einer Auffrischung. Das gilt für die Dacheindeckung ebenso wie für Treppen, Zimmertüren und vieles mehr.  
4. Häufig sind sowohl Grundstücksgröße als auch Lage kaum mit Geld aufzuwiegen, da sie für einen Neubau schlicht nicht so umsetzbar wären. 

Selbst, wenn man nur Material- und Arbeitskosten berechnet, ist ein Altbau am Ende fast immer günstiger als ein Neubau. Hinzuzurechnen sind jedoch stets Dinge, die bei neueren Gebäuden so einfach nicht machbar wären. Ein ehemaliger Stall, der jetzt einen hervorragenden Partyraum abgibt, gehört ebenso hierzu wie zahllose in Würde gealterte Details, die man wohl neu nachkaufen könnte – die jedoch nur durch Jahrzehnte und Jahrhunderte einen solchen Charme bekommen.