Eine Erschließung beschreibt alle Vorgänge, die benötigt werden, um ein Grundstück baureif zu gestalten und es ordnungsgemäß nutzbar zu machen. Neben der Anbindung an die Versorgung mit Gas oder Wasser müssen auch rechtliche Maßnahmen berücksichtigt werden.
Definition: Was ist eine Erschließung?
Eine Erschließung ermöglicht es, ein Grundstück durch Baumaßnahmen, wie die Verbindung zu Wegen und Versorgungsnetzen, bebaubar zu machen. Um ein Grundstück bebauen zu dürfen, muss rechtlich gesehen eine Erschließung erfolgt sein. Für die Anbindung an diese Versorgungseinheiten zeichnet sich laut Paragraf 123 des BauGB die Gemeinde verantwortlich. Sie beteiligt im Regelfall den Eigentümer des Grunds an den Kosten, der diese, im Falle eines Verkaufes, dem Käufer auf den Preis aufschlägt.
Was ist die Voraussetzung für eine Grundstücks-Bebauung?
Eine Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Grundstück Bebauung ist der Anschluss des Gebiets an die Infrastruktur, mit Straßen- und Telefonnetz, Strom, Gas und Wasserversorgung. Es muss also vor Baubeginn eine gesicherte Erschließung erfolgt sein.
Innere und äußere Erschließung eines Baugebiets:
Grundsätzlich gibt es einen Unterschied zwischen der äußeren und der inneren Erschließung. Erstere beschreibt die Maßnahmen, die außerhalb des Baugebietes für den Vorgang nötig sind. Letztere behandelt die Vorgänge, die auf den zu bebauenden Flächen selbst ablaufen.
Erschließungsanlagen: Welche Erschließungsmaßnahmen müssen gegeben sein?
Zu dem Komplex der Erschließungsanlagen gehören Maßnahmen der Infrastruktur, wie Parkplätze und Kinderspielplätze, aber auch technische Anlagen. Das Grundstück benötigt demnach eine Telekommunikationsanbindung, die Versorgung mit Löschwasser und den Anschluss an die Kanalisation. Des Weiteren muss Regenwasser abfließen können und es sollten Schallschutzmaßnahmen vorliegen, sofern eine erhöhte Lärmbelästigung durch Umwelteinflüsse vorliegt. Die Verkehrserschließung umfasst öffentliche Straßen, Wege und Parkflächen.
Wichtige Erschließungsanlagen: Parkplätze, Kanalisation und Straßenbau
• Infrastruktur (z.B. Parkplätze)
• Technische Anlagen (z.B. Telekommunikationsanbindung und Kanalisation)
• Verkehrserschließung (z.B. Straßen und Wege)
Erschließung im BauGB
BauGB (Baugesetzbuch) und Landesbauordnungen
Die juristischen Normen hält das BauGB in den Paragrafen 123 bis 135 fest. Sie setzen den rechtlichen Rahmen für die Bauplanung von öffentlichen Erschließungsanlagen bis zu den Grenzen eines privaten Grundstücks. Die Landesbauordnungen regulieren dagegen die Sachlage auf dem Baugrund selbst.
Anspruch auf Erschließung: Gibt es einen Anspruch auf die Erschließung?
Ein rechtlicher Anspruch auf eine Erschließung besteht nicht. Auch dann nicht, wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht. Nach Paragraf 125 des BauGB muss jedoch trotzdem immer ein Bebauungsplan vorhanden sein, in dem die Gemeinde festschreibt, wie die Fläche genutzt werden darf.
Baulast der Gemeinde auf Dritte übertragen
Der Paragraf 123 des BauGB regelt, dass die Gemeinde die Erschließungsverantwortung, die sogenannte Erschließungslast, über einen Vertrag auf einen Dritten übertragen kann.
Lehnt die Gemeinde jedoch ein zumutbares Angebot über die Erschließung von Dritten ab, führt sie diese verpflichtend selbst durch. Eigenständig muss sie auch dann erschließen, wenn die Baugenehmigung, die sie selbst erteilt hat oder bei der sie Anteil hatte, Mängel beim Prozess der Erschließung verursacht oder wenn sie die notwendigen Maßnahmen in unangemessener Weise verzögert. Auch kann die Gemeinde als „Nothelfer“ fungieren, die einspringt, wenn niemand anderes den Vorgang durchführen kann. Die Pflicht bedeutet jedoch nicht, dass die Kommune alle Anlagen selbst herstellen muss. Sie hat aber dafür zu sorgen, dass das Areal gefahrlos mit einem Kraftfahrzeug oder zu Fuß zu erreichen ist. Ferner trägt sie die Verantwortung für die Beleuchtung und die Entwässerung.
Die wichtigsten rechtlichen Regelungen zu einer Erschließung finden Sie hier:
• Die Erschließung ist in den Paragrafen 123 bis 135 des BauGB geregelt.
• Ein Bebauungsplan muss rechtlich vorhanden sein.
• Ein rechtlicher Anspruch auf eine Erschließung besteht nicht.
• Die Erschließungslast liegt grundsätzlich bei der Gemeinde.
• Sie kann sie jedoch vertraglich an Dritte weitergeben.
• In bestimmten Fällen muss die Gemeinde die Erschließung trotzdem selbst übernehmen.
Erschließungskosten
Wie werden die Erschließungskosten berechnet?
Die Kosten errechnen sich aus den jeweiligen Beitragskalkulationen und den Satzungen der Kommune. Die Einsätze, welche für die erstmalige Herstellung der Anlagen betrieben werden, inklusive der Beleuchtung und der Entwässerung, werden als „Erschließungsaufwand“ bezeichnet.
Wer trägt die Erschließungskosten und an wen werden sie gezahlt?
Die Kosten für die Erschließung teilen sich im Normalfall die Gemeinde und der Grundbesitzer. Sie werden an die Versorgungsträger entrichtet und fallen für alle Arbeiten an, die mit den erforderlichen Maßnahmen zu tun haben.
Welche Ausnahmen gibt es bei den Erschließungskosten?
In bestimmten Fällen ist es erlaubt, die Gliederung der Kosten nach Gewerken, also Arbeitsvorgängen, statt nach Bauteilen vorzunehmen. Bei Verkehrswegen gibt es Unterschiede zwischen der Ersterschließung, also der neuartigen Herstellung einer Anlage, und der Verbesserung von bereits vorhandenen. Auch bei Leitungen gibt es eine Trennlinie zwischen neu erstellten Einrichtungen und solchen, die lediglich eine Verbesserung erhalten. Erstere erhalten einen Erneuerungsbeitrag, Letztere einen Verbesserungsbeitrag.
DIN-Norm „DIN-Norm 276“: Was regelt die DIN-Norm bei den Erschließungskosten?
Die DIN-Norm „DIN-Norm 276“ unterscheidet bei den Erschließungskosten zwischen Projektkosten und Honoraren für Architekten und Ingenieure.
Was ist der Unterschied zwischen einer privaten und einer öffentlichen Erschließung?
Als öffentlich gelten alle Maßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze reichen. Privat sind sie hingegen innerhalb der Baufläche. Viele dieser Bereiche können jedoch sowohl öffentlich als auch privat erschlossen werden:
Öffentlich (außerhalb des Grundstücks):
• Verkehrserschließung
• Abwasserleitungen
• Regenwasser
• Wasseranschluss
• Gas
• Strom
Privat (auf dem Grundstück):
• Zufahrten und Parkplätze
• Abwasserleitungen
• Regenwasser
• Wasseranschluss
• Gas
• Strom
