Die Nutzfläche ist der Anteil der Gebäudefläche, der entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann, aber nicht zwingend bewohnbar ist. Sie beinhaltet keine Flächen für Heizungsräume, Maschinenräume und technische Betriebsräume sowie Verkehrsflächen, zu denen Eingänge, Flure, Aufzüge und Treppenhäuser zählen.
Die wichtigsten Inhalte auf einen Blick
- Es wird zwischen Grund-, Nutz- und Wohnfläche unterschieden
- Grundlage bilden die Wohnflächenverordnung und die DIN 277
- Die korrekte Berechnung ist für zukünftige Mieter oder Käufer essentiell
- Kleingärtner müssen ein Drittel ihres Gartens als Nutzfläche verwenden
Was sind Nutzflächen nach DIN 277?
Welche Nutzflächen unterschieden werden können, ist in der DIN 277 festgelegt. Die Norm gilt für Bauwerke oder auch Teile von Bauwerken im Bereich des Hochbaus.
Nach DIN 277 können sieben Nutzungsgruppen unterschieden werden:
- Wohnen und Aufenthalt – zum Beispiel Wohnräume, Speiseräume und Gemeinschaftsräume
- Büroarbeit – zum Beispiel Büro- und Besprechungsräume
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente – zum Beispiel Werkstätten, Küchen und Laborräume
- Lagern, Verteilen, Verkaufen – zum Beispiel Lagerräume, Verkaufsräume und Kühlräume
- Bildung, Unterricht und Kultur – zum Beispiel Unterrichts- und Bibliotheksräume
- Heilen und Pflegen – zum Beispiel Räume für operative Eingriffe und Physiotherapie
- Sonstige Nutzungen – zum Beispiel Sanitärräume, Garderoben und Abstellräume
Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche
Mieter oder Käufer sehen sich häufig mit den verschiedensten Flächenbezeichnungen konfrontiert. Deren korrekte Abmessung, Berechnung und Definition ist essentiell, denn von ihnen ist meist auch der Kaufpreis beziehungsweise die Miete abhängig. Dabei spielt neben der Nutzfläche auch die Grundfläche und die Wohnfläche eine Rolle.
Abgrenzung Wohnfläche und Nutzfläche
Die Begriffe Wohnfläche und Nutzfläche werden häufig synonym verwendet – dies ist jedoch falsch. Zur Wohnfläche zählen alle Raumgrundflächen ausschließlich Kellerräumen, Dachräumen, Wirtschafts- und Geschäftsräumen, die der Nutzung zu Wohnzwecken dienen. Die Wohnfläche ist im Grunde ein Bestandteil der Nutzfläche.
Während die Bestimmung der Nutzfläche in der DIN 277 geregelt ist, legt die sogenannte Wohnflächenverordnung – kurz WoFlV – fest, welche Flächen der Wohnfläche zugeordnet werden.
Abgrenzung zur Grundfläche
Die Grundfläche bezeichnet die Begrenzungsflächen eines Gebäudes oder Raums. Diese Fläche entspricht dem gesamten Umriss, den ein Gebäude auf dem Boden abzeichnet.
Unterschied Nutzfläche und Wohnfläche
Beispielhaft wird im Bereich des Hochbaus ein Einfamilienhauses betrachtet. Der Keller des Hauses umfasst einen Vorratsraum sowie einen Treppenraum. Laut Wohnflächenverordnung zählt keine der Grundflächen zur Wohnfläche. Der Vorratsraum ist laut DIN 277 Nutzfläche, während der Treppenraum den Verkehrsflächen zugeordnet wird.
Im Erdgeschoss befindet sich eine Küche, ein Wohn- und Esszimmer und eine Terrasse. Die beiden Räume sind laut WoFlV beide als Wohnfläche und gemäß DIN 277 zudem als Nutzfläche auszuweisen. Die Terrasse ist eine Nutzfläche, die zu 25 Prozent als Wohnfläche gilt.
Im ersten Obergeschoss befinden sich Schlaf- und Kinderzimmer, die jeweils unter Dachschrägen liegen. Diese sind sowohl Nutzflächen als auch Wohnflächen. Bei der Berechnung muss jedoch beachtet werden, dass die Flächen, deren Deckenhöhe unter einem Meter liegt, nicht hinzugerechnet werden. Bei einer Deckenhöhe von ein bis zwei Metern zählt die Hälfte als Wohnfläche.
Was ist der Unterschied zur landwirtschaftlichen Nutzfläche?
Neben den Begriffen Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche gibt es zudem die landwirtschaftliche Nutzfläche. Diese meint jene Flächen, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden können. Hierzu zählen beispielsweise Ackerland, Wiesen und Weiden und Obstplantagen.
Landwirtschaftliche Nutzfläche in Deutschland
Laut einem Bericht des Umweltbundesamt aus dem Jahr 2018 wird mehr als die Hälfte der deutschen Fläche landwirtschaftlich genutzt. Während die Fläche für Verkehr und Siedlungen kontinuierlich steige, sinke der Anteil der landwirtschaftlichen Nutzung. Im Jahr 2016 bewirtschafteten Landwirtschaftsbetriebe in Deutschland eine Fläche von rund 16,7 Millionen Hektar.
Nutzflächen und Wohnflächen im Mietvertrag
Die Flächenangaben zur Nutzfläche und Wohnfläche sollten vom zukünftigen Mieter oder Käufer immer überprüft werden und den Bestimmungen der DIN 277 beziehungsweise der Wohnflächenverordnung entsprechen. Sind die angegebenen Abmessungen nicht korrekt oder weichen von den DIN-Normen oder der Verordnung für Wohnflächen ab, ist die Miete beziehungsweise der Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung womöglich zu hoch.
Wie viel Nutzfläche im Kleingarten?
Die Nutzflächenberechnung spielt aber nicht nur bei einem Haus oder einer Wohnung eine wichtige Rolle, auch Kleingärtner müssen sich mit dieser Thematik beschäftigen. In einem privaten Garten ist der Mieter oder Eigentümer frei und kann nach individuellen Wünschen und Ansprüchen gärtnern – die Nutzflächenberechnung ist hier nicht nötig. Bei Gärten in Kleingartenanlagen gibt es jedoch einen Unterschied: Hier gilt die sogenannten „Drittel-Regelung“. Diese besagt, dass ein Drittel der Quadratmeter als Nutzfläche verwendet werden muss. Diese Pflicht ist in der Regel erfüllt, wenn rund 33 Prozent der Fläche zum Anbau von Gartenerzeugnissen genutzt wird.