Wer ein Grundstück für seinen Hausbau kaufen will, steht schnell vor der Frage, was der wahre Wert der Immobilie ist. Um den Wert zu ermitteln, bedarf es einer Grundstücksbewertung. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Immobilie bewerten lassen wollen.
Was ist eine Grundstücksbewertung?
Eine Grundstücks- oder Immobilienbewertung ist die Wertermittlung einer bebauten oder unbebauten Fläche. Sie ist im Baugesetzbuch – kurz BauGB – geregelt und wird für gewöhnlich von Sachverständigen durchgeführt. Diese ermitteln den sogenannten Verkehrswert bis zu einem gewissen Stichtag. Dafür benötigen sie bautechnische, juristische und wirtschaftliche Fachkenntnisse. Beauftragen Sie gleich einen Gutachter auf unserem Partnerportal Gutachter.org.
Tipp: Der Sachverständige ist in Deutschland keine geschützte Bezeichnung. Für einen Qualitätsnachweis sollten Sie daher auf ein Zertifikat der Architektenkammer, IHK oder eines Verbands achten. Eine mehrjährige Berufserfahrung kann zudem nicht schaden.
Warum wird der Wert eines Grundstücks ermittelt?
Wenn Sie ein Grundstück oder Haus kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie sich zuvor über den Wert der Immobilie informieren. Denn weicht die Werteinschätzung eine hohe Differenz zum vorgesehenen Kaufpreis auf, kann Ihnen das Gutachten bei der Preisverhandlung mit der anderen Partei helfen.
Besteht über die Immobilienbewertung zwischen zwei Parteien Uneinigkeit, muss der Wert ebenfalls ermittelt werden. Klassischerweise ist dies bei einer Scheidung oder Erbstreitigkeiten der Fall.
Eine Wertermittlung wird auch notwendig bei:
- Zwangsversteigerung
- Beleihung
- Bilanzierung
- Besteuerung
Wie kann ich den Grundstückswert berechnen?
Da jedes Grundstück aufgrund verschiedener Faktoren individuell zu bewerten ist, bietet nur ein Gutachter eine zuverlässige Grundstücksbewertung. Die Kosten für einen Auftrag variieren je nach Größe der Immobilie und Stundensatz des vereidigten Sachverständigen.
Wer nur eine erste Orientierung zur Immobilienbewertung haben möchte – um sich ein Bild von den Grundstückpreisen in einer gewissen Region zu machen – kann den Wert anhand der folgenden Formel selbst bestimmen.
Wie wird ein Grundstück bewertet?
Die Immobilienbewertung wird nach Paragraph 193 des Baugesetzbuchs durch einen Gutachterausschuss ermittelt. Dieser wird tätig, wenn ein Antrag von der zuständigen Behörde, einer anderen Gemeinde, dem Eigentümer des Grundstücks oder ihm gleichstehend Berechtigte sowie von Justizbehörden und Gerichten vorliegt.
Für die Ermittlung des zu bewertenden Grund und Bodens zieht der zuständige Gutachterausschuss verschiedene Faktoren zu Rate. Das entscheidende Kriterium ist der Lagewert.
Was ist das gängige Verfahren?
Zur Immobilienbewertung durch den zuständigen Gutachterausschuss werden vergangene Kaufverträge vergleichbarer Grundstücke als Bezugspunkt herangezogen (= Vergleichswertverfahren). Gibt es keine Vergleichswerte, kann eine Bewertung mithilfe der Bodenrichtwerte durchgeführt werden. Dabei gibt es einige wertbeeinflussende Faktoren.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?
Bei der Immobilienbewertung spielen verschiedene wichtige Faktoren eine Rolle:
Lage der Immobilie
- Makrolage: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, wirtschaftliche Stärke der Gegend
- Mikrolage: direkte Nachbarschaft, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Lärmbelästigung
Art des Grundstücks
- Grundstückgröße
- Grundstückzuschnitt: Lage am Hang, unverbauter Blick, Eckgrundstück in einer dicht bebauten Umgebung
Eigenheiten der Immobilie
- Ist das Darlehen getilgt?
- Liegt eine Verunreinigung des Erdreichs vor?
- Welchen Sonnenlicheinstrahlfaktor gibt es?
Bodenbeschaffenheit des Grundstücks
- Bodenmaterial
- Tragfähigkeit des Bodens
Bebauungsgrad der Immobilie
- Steht ein Haus auf dem Grundstück oder nicht?
Es wird in drei Stufen unterschieden:
- Bauerwartungsland (wird zukünftig Bauland)
- Rohbauland (nicht erschlossene Fläche)
- baureifes Land (in bereits bebautem Gebiet liegend)
Bebauungsplan der Immobilie
- Welche Dachform, Fassadenfarben und Baugrenzen darf das Haus haben?
Erschließungsgrad der Immobilie
- In wie weit ist das unbebaute Grundstück an Strom und Internet angeschlossen?
Welche Methoden gibt es bei der Grundstückswertermittlung?
Es gibt drei Verfahren zur Ermittlung des Werts bebauter und unbebauter Grundstücke. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Ertragswertverfahren wird bei bebauten und vermieteten beziehungsweise verpachteten Grundstücken angewandt. Zur Wertermittlung wird die Mieteinnahme benutzt. Das Sachwertverfahren kommt nur bei bebauten Grundstücken zum Tragen. Dabei wird der Wert aus der Summe des Bodenwerts und des darauf gebautem Gebäudes berechnet.
Außerdem gibt es noch eine Grundstückswertermittlung mithilfe der Bodenrichtwerte.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen, bereits in den vergangenen Jahren verkauften Grundstücken der Umgebung verglichen. Der dabei erzielte Verkaufspreis dient als Grundlage für das Gutachten. Dieses Verfahren wird vor allem bei bebauten Grundstücken angewandt.
Was ist eine Bewertung mittels Bodenrichtwerten?
Die Bewertung mittels Bodenrichtwerten ist eine Möglichkeit der kostenlosen Immobilienbewertung. Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen, wenn das Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden kann.
Der Bodenwert ist allerdings nur ein Durchschnittswert bundesweit existierender Gutachterausschüsse. Er kann örtlich vom tatsächlichen Verkehrswert variieren, da die Bebaubarkeit, aktuelle Marktnachfrage und der Schnitt des Grundstücks nicht berücksichtigt werden.
Daher sind diese Werte nur als Orientierung zu verstehen. Meist liegt der Verkehrswert – der möglich erzielbare Preis am Markt – bei 10 bis 20 Prozent über dem Bodenrichtwert.
Welche Funktion haben Bodenrichtwerte bei der Grundstücksbewertung?
Der Bodenrichtwert definiert den durchschnittlichen Quadratmeter-Preis unbebauter Fläche und ist damit ein wichtiger Indikator für die Bestimmung des Grundstückwerts. Neu ermittelt und publiziert wird er von den örtlichen Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre. Dafür werden die jährlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Objekte aus einer sogenannten Bodenrichtzone zu Rate gezogen. Diese Zone legt der Gutachterausschuss fest, die daraus resultierenden Bodenrichtwertkarten sind im Bauamt der Gemeinde einsehbar. Dort sind auch weitere Informationen zu den baulichen Anlagen und die schriftliche Bodenrichtwertauskunft möglich.
