Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang vom Veräußerer auf den Erwerber. Sie schützt den Verkäufer davor, sein Eigentum zu verlieren, bevor er den Kaufpreis vollständig erhalten hat.
Definition: Was ist eine Auflassung?
Schriftlich besiegelt wird sie durch den Eintrag in das Grundbuch. Ein Notar erklärt sie, während beide Parteien, Käufer und Verkäufer, anwesend sind. Sie darf nicht mit der Auflassungsvormerkung verwechselt werden, die lediglich eine Notiz für den Eintrag ins Grundbuch bezeichnet, nicht aber die tatsächliche Niederschrift.
Die Auflassung ist der Vermerk ins Grundbuch, der den Käufer als Besitzer bestätigt. Das Grundbuch ist für den Verkäufer nach einer erfolgten Auflassung gesperrt. Die Vormerkung sichert lediglich das Recht auf den Eigentumsübergang, vollzieht ihn jedoch nicht. Ist sie im Grundbuch vermerkt, belegt sie, dass für ein Grundstück ein Kaufvertrag besteht, dieser aber noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Mit der erfolgten Notiz darf der ehemalige Eigner das Grundstück nicht mehr belasten.
Daraus folgt, dass die Übereignung von Grundstücken Verfügungsgeschäfte darstellen. Die Grundstückskaufverträge sind hingegen Verpflichtungsabkommen. Diese Unterscheidung erfolgt nach dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip und bewirkt, dass eine unwirksame Abrede nicht automatisch auch zur Nichtigkeit des anderen Geschäfts führt.
Rechtslage: Die Auflassung im BGB
Die Auflassung ist dem Privatrecht zuzuordnen, ist also anders als der Kaufvertrag, durch den sie über das Abstraktionsprinzip nach deutschem Recht getrennt wird, kein schuldrechtlicher Sachverhalt. Die Auflassung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, dem BGB, definiert und als wesentlicher Bestandteil der Übereignung von Grundstücken im § 925 BGB geregelt. Die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers muss nach § 873 BGB in der Anwesenheit von beiden Parteien vor einem Notar erklärt werden.
Sobald der Erwerber den Kaufpreis gezahlt hat und die Formalitäten geklärt sind, wird die Auflassungsvormerkung aus der Abteilung II des Grundbuchs gelöscht und der Erwerber als neuer Eigentümer in Abteilung I des Registers eingetragen.
Während die Einigung zwingend bei einem Notar erklärt werden muss, besteht keine Verpflichtung, sie auch bei jenem beurkunden zu lassen. Dennoch entscheiden sich die Parteien oft für diesen Schritt, da er dem Grundbuchamt als Nachweis dient. Es wird, auf Antrag des Notars, die Eintragung ins Grundbuch veranlasst.
Der Notar führt die Auflassung und ihre Beurkundung normalerweise zusammen mit der Beurkundung des Kaufvertrages durch. Eine Trennung der beiden Akte ist zwar möglich, verursacht jedoch doppelte Kosten.
Worauf sollten Sie bei der Auflassung besonders achten?
Was kostet eine Auflassung?
Einen fixen Preis gibt es nicht. Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind in der Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes geregelt. Nach aktuellem Stand beträgt der Satz 0,5. Das heißt, eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro und einer Grundschuld in Höhe von 125.000 Euro zieht Kosten für die Auflassungsvormerkung in Höhe von etwa 177 Euro nach sich.
Wie lange dauert die Eintragung einer Auflassung?
Bis die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist, können mehrere Wochen und sogar einige Monate verstreichen. In der Regel beträgt die Bearbeitungszeit mindestens sechs Wochen. In dieser Zeit sorgt die Auflassungsvormerkung für Rechtssicherheit und schützt den Käufer vor potentiellem Betrug.
