Auflassungsvormerkung – Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung wird bei Immobilienkaufverträgen angewandt. Käufer und Verkäufer einigen sich darin vertraglich über den Eigentumswechsel. Sie sichert den Käufer ab, so dass der Verkäufer das Grundstück nicht ein weiteres Mal verkauft. Durch die Auflassungsvormerkung ist es dem Käufer außerdem möglich, den Kaufpreis erst zu zahlen, nachdem das Eigentum im Grundbuch überschrieben wurde.

Auflassungsvormerkung: Definition

Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert das Recht des Käufers eines Grundstücks darauf, als Eigentümer eingetragen zu werden. Das ist notwendig, da normalerweise zwischen dem Abschluss eines Kaufvertrages und dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers eine gewisse Zeit verstreicht. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung garantiert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht noch einmal verkaufen kann. Sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und daher gelöscht. 

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Während die Auflassungsvormerkung lediglich eine Vormerkung für den Eintrag ins Grundbuch darstellt, bezeichnet die Auflassung den tatsächlichen Eintrag. Sie muss von einem Notar erklärt werden, während beide Parteien – Käufer und Verkäufer – anwesend sind. Dabei ist eine Stellvertretung möglich.

Die Auflassung selbst ist demnach der Eintrag ins Grundbuch, der letztlich den Käufer als Eigentümer bestätigt. Für den Verkäufer ist mit erfolgter Auflassung das Grundbuch gesperrt.

Die Vormerkung sichert dagegen nur das Recht auf den eigentlichen Eigentumsübergang, vollzieht ihn aber nicht. Im Grundbuch ist über sie vermerkt, dass für ein Grundstück ein Kaufvertrag besteht, der noch nicht komplett abgewickelt ist. Der ehemalige Eigentümer darf ab dem Zeitpunkt der Vormerkung das Grundstück nicht mehr belasten.

Dauer und Kosten einer Auflassungsvormerkung

Wie hoch liegen die Kosten einer Auflassungsvormerkung?

Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und liegen bei 50 Prozent der Kosten für den späteren Grundbucheintrag. Bei Kosten für einen Grundbucheintrag beim Amtsgericht in Höhe von 500 Euro bedeutet das anfallende Kosten für die Auflassungsvormerkung in Höhe von 250 Euro.

Wer muss die Kosten einer Auflassungsvormerkung übernehmen?

Sie werden vom Käufer des Grundstücks getragen, sofern nicht anders vereinbart.

Wann muss eine Auflassungsvormerkung beantragt werden?

Die Auflassungsvormerkung wird in Verträgen über einen Immobilienerwerb vereinbart. Da derartige Verträge dem Gesetz nach notariell beurkundet werden müssen, wird der Notar im Vertrag die gewünschte Auflassungsvormerkung vermerken und danach den Eintrag ins Grundbuch veranlassen.

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Wie lange dauert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung?

Der Eintrag erfolgt in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen. Die Dauer hängt davon ab, wie schnell die eigentliche Auflassung realisiert werden kann, wie lange der Verkäufer benötigt, um Belastungen aus dem Grundbuch zu tilgen und wie schnell der Käufer die Finanzierung vorlegt.

Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?

Wenn der Käufer den Kaufvertrag nicht erfüllen kann, hat er einen Anspruch auf die Löschung der Vormerkung. Diese kann er gerichtlich durchsetzen, sollte jedoch vorbeugend vertraglich festhalten, dass eine Löschung möglich ist. Dazu können beide Parteien dem Notar beim Kaufvertrag eine Löschungsvollmacht erteilen. Zudem ist die Bewilligung einer vorsorglichen Löschung durch den Käufer, die sogenannte Schubladenlöschungsbewilligung, eine Option. Kann der Käufer seinen Kaufvertrag nicht erfüllen und verteidigt sich nach einer vom Verkäufer gesetzten Frist nicht über eine Stellungnahme, kann die Vormerkung allerdings auch ohne Einwilligung des Käufers gelöscht werden.

Auflassungsvormerkung: Die wichtigsten Punkte im Überblick