Wenn ein Grundstück mit Baulasten verknüpft ist, verpflichtet sich der Grundstückseigentümer zum Beispiel dazu, Bauflächen für Spielplätze, Standsicherheit oder Stellplätze freizuhalten. Baulasten folgen stets dem öffentlichen Interesse und können die eigenen Bauvorhaben einschränken. Vor einem Grundstückskauf ist es daher wichtig, einen Blick in das sogenannte Baulastenverzeichnis zu werfen. In diesem Verzeichnis sind sämtliche Lasten eines Grundstückes gelistet.
Alles auf einen Blick
- Baulasten definieren die Bebauung und Nutzbarkeit eines Grundstückes.
- Bauliche Lasten folgen ausschließlich dem öffentlich-rechtlichen Interesse.
- Baulasten sind bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde im sogenannten Baulastenverzeichnis eingetragen.
- Durch einen Grundstückskauf übernimmt der Käufer automatisch die eingetragenen Baulasten, welche nur seitens der Baubehörde aufgehoben werden können.
Definition
Baulasten sind im Baulastenverzeichnis festgehalten und schränken Grundstücksbesitzer bei der Bebauung eines Grundstückes ein. Diese baulichen Vorgaben dienen dem öffentlich-rechtlichen Interesse.
Was ist eine Baulast?
Eine Baulast verpflichtet einen Grundstückseigentümer, bestimmte Bauvorhaben auf seinem Grundstück durchzuführen, zu unterlassen oder zu dulden. Ein Eigentümer wird bei der Bebauung und Nutzung seines Grundstückes dadurch ein Stück weit eingeschränkt. Diese Verpflichtung gilt zwischen einem Grundstücksbesitzer und der Baubehörde und erfolgt zugunsten einer dritten Partei. Ein Eigentümer kann Baulasten freiwillig übernehmen. Jedoch kann diese Verpflichtung nur aufgelöst werden, wenn die Baubehörde auf die baulichen Lasten verzichtet. Die Umsetzung der Baulasten kann zudem auch behördlich angeordnet werden.
Für eine rechtliche Gültigkeit müssen Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Jedoch haben nicht alle Bundesländer Baulasten oder führen ein Baulastenverzeichnis. In diesen Fällen wird von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gesprochen, welche im Regelfall in Abteilung II des Grundbuchs festgehalten sind.
Welche Arten von Baulast gibt es?
Es gibt unterschiedliche Arten einer Baulast. Die Abstandflächenbaulaust kommt dabei am häufigsten vor. Diese Last verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte Bauflächen freizuhalten, damit der Nachbar beim Hausbau den gesetzlich vorgeschriebenen Abstand zwischen den Häusern einhalten kann. Andere bauliche Vorgaben sind zum Beispiel Stellplatzbaulast, Vereinungsbaulast, Kinderspielflächenbaulast und Erschließungsbaulast.
Hier die verschiedenen Baulasten im Überblick:
- Abstandsflächenbaulast
- Stellplatzbaulast
- Standsicherheitbaulast
- Nutzungsmaßbaulast
- Vereinungsbaulast
- Erschließungsbaulast
- Spielflächenbaulast
Was steht im Baulastverzeichnis?
Im Grundbuch sind Baulasten nicht vermerkt. Das Grundbuch enthält hauptsächlich Informationen über die privaten Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte dritter Parteien an einem Grundstück. Baulasten werden bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Dieses Verzeichnis listet die genauen Baulasten und Verpflichtungen für ein Grundstück auf. Es besteht meist aus einem Lageplan des Grundstücks, einer Baulastenerklärung und einem Baulastenblatt. Erst mit der Eintragung in das öffentliche Verzeichnis werden Baulasten gültig.
Zukünftige Grundstückseigentümer können sich per Telefon oder bei der Bauaufsichtsbehörde vor Ort kostenlos Auskunft über das Baulastenverzeichnis eines Grundstückes geben lassen. Abhängig von der Stadt und Gemeinde kann ein schriftlicher Abzug pro Grundstück zwischen 20 und 150 Euro kosten. Nur Personen mit einem berechtigten Interesse können das Baulastenverzeichnis einsehen.
Als Grundstückskäufer ist es wichtig, sich das Baulastenverzeichnis anzusehen, um sich der möglichen Bauverpflichtungen bewusst zu werden.
Beantragung und Grundstückswert
Grundstückseigentümer können Baulasten bei der zuständigen Baubehörde beantragen. Ob ein Eigentümer eine Baulastverpflichtung in sein Bauvorhaben übernimmt, ist generell freiwillig. Sie kann unter Umständen von der Behörde angeordnet werden. Je nach Art der Baulast kann der Grundstückswert auch gemindert werden.
Wie wirkt sich eine Baulast auf den Grundstückswert aus?
Abhängig von der Art der Lasten, die auf einem Grundstück liegen, kann der Wert beeinflusst werden. Wird die Bebauung und somit die Nutzung eines Grundstückes durch eine Baulast stark eingeschränkt, kann das den Gesamtwert mindern. Dagegen haben andere so gut wie keine Auswirkungen auf den Wert. Ein Makler oder unabhängiger Sachverständiger können vor einem Grundstückskauf eine professionelle Werteinschätzung erstellen.
Wie wird eine Baulast beantragt?
Der Antragsprozess sowie die dafür benötigten Dokumente können sich regional unterscheiden. Informieren Sie sich Vorfeld bei der örtlichen Baubehörde, welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Jeder Grundstückseigentümer kann eine Baulast beantragen. Sobald eine Eintragung im Baulastenverzeichnis existiert, ist sie wirksam. Die Übernahme der baulichen Lasten ist generell freiwillig, jedoch kann die Baubehörde die Übernahme auch erzwingen.
Im Allgemeinen müssen Sie einen Baulastantrag ausfüllen und zusätzlich Lageplan, Einverständniserklärung und Grundbuchauszug bei der Baubehörde abgeben. Die Kosten für eine Eintragung hängen von den jeweiligen Bundesländern und Städten ab. Die Gebühr kann dabei zwischen 50 und 400 Euro liegen und in manchen Fällen auch höher. Die Person, die von der Umsetzung einer Baulast profitiert, übernimmt üblicherweise die Zahlung.
Wie wird eine Baulast gelöscht?
Eingetragene Baulasten können auch gelöscht werden. Das ist jedoch nur möglich, wenn das öffentliche Interesse nicht mehr vorhanden ist. Entsprechend kann eine solche Verpflichtung nur seitens der Baubehörde aufgehoben werden. Sie muss für eine gültige Aufhebung ein schriftliches Einverständnis formulieren.
