Was ist ein Baugrundgutachten?
Das offiziell als Baugrund- und Gründungsgutachten genannte Verfahren stellt sicher, dass der von Ihnen ins Auge gefasste Boden Ihr künftiges Haus auch zuverlässig trägt. Weiche Böden, hohe Grundwasserspiegel oder gar Altlasten können Wandrisse, Feuchtigkeit oder Gesundheitsschäden zur Folge haben. Mit einem Baugrundachten gehen Sie solchen Risiken aus dem Weg.
Auf der Suche nach dem perfekten Grundstück dürfen Sie nicht nur die Lage und den Preis im Auge behalten. Noch vor dem Kauf sollten Sie auch ein Baugrundgutachten in Betracht ziehen. Von einer Baugrunderkundung hängt nämlich ab, ob und unter welchen Bedingungen Sie ein gewünschtes Gebäude errichten können.
Was beinhaltet ein Baugrundgutachten?
Die sogenannte bautechnische Untersuchung ermittelt die Beschaffenheit des Bodens, die darüber entscheidet, ob Sie vor dem Hausbau noch weitere – gegebenenfalls sehr kostspielige – Maßnahmen treffen müssen. Das durch die DIN 4020 definierte Bodengrundachten beinhaltet einerseits Informationen über die geologischen und hydrologischen Eigenschaften des Baugrunds und andererseits die empfohlenen Maßnahmen, die aus der Bodenbeschaffenheit resultieren.
Angaben über Aufbau und Beschaffenheit von Boden und Fels im Baugrund
Neben den allgemeinen Angaben zum geplanten Bauwerk, Bauort und Auftraggeber beinhaltet ein Baugrundgutachten detaillierte Beschreibung von Schichtenaufbau und -ausprägung sowie Informationen zum Grundwasser, wie etwa:
- Tragfähigkeit, Setzungsverhalten und Durchlässigkeit des Bodens
- Tiefenlage des Grundwassers am Tage der Sondierung
- bestehende Vorflut
- mittleres Höhenniveau aus Langzeitbetrachtung
- Höchst- und Niedrigst-Wasserstände
- mögliche ökologische Belastungen
- Angaben zu Bodengruppen und Bodenklassen
- Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Umgebung
Empfohlene Maßnahmen
Resultierend aus den Baugrundbohrungen oder Sondierungen und der darauffolgenden Bodenanalyse ergeben sich bestimmte Baumaßnahmen, die ein Baugrundsachverständiger in seinem Bodengutachten empfiehlt. Dazu gehören:
- notwendige Drainage bei schwacher Regenwasserversickerung
- nötige Sprengung bei felsigem Boden (Bodenklasse 6/7)
- Gründungsempfehlung für zusätzlich erforderliche Aufwendungen (Fundament-Stärke) beim wasserhaltigen oder sandigen Boden
- benötigte Kellerabdichtung bei hohem Grundwasserspiegel
- Schutzvorkehrungen in Erdbebenzonen
- Notwendigkeit von Extra-Abnahmen, Kontrollprüfungen oder zusätzlichen Maßnahmen
- Entsorgung des Bodens bei Bodenverunreinigung
- Hinweise zu anderen Auffälligkeiten, Besonderheiten oder Gefahren
Ist ein Baugrundgutachten Pflicht?
Geht man von der gültigen Rechtslage aus, ist ein Baugrundgutachten keine Pflicht: Zu einer Bodenuntersuchung vor Baubeginn werden die Häuslebauer also gesetzlich nicht gezwungen. Lediglich Architekten sind verpflichtet, Bauherren auf die Notwendigkeit des Gutachtens hinzuweisen. Zieht man nämlich den gesunden Menschenverstand zu Rate – und nicht bloß Gesetzestexte – , ist ein Baugrundgutachten in der Tat notwendig, zumal seine Kosten in der Regel nur 0,1-0,5 % des geplanten Bauvorhabens ausmachen.
Wann ist ein Baugrundgutachten sinnvoll?
Eine Bodenanalytik macht in jedem Fall Sinn, am besten noch bevor Sie ein Grundstück gekauft haben. Doch selbst nach dem Erwerb ist es noch nicht zu spät für eine zuverlässige Bauplanung. Ehe Sie mit den Baumaßnahmen beginnen, sollen Sie die Bodenproben von Ihrem Grundstück analysieren lassen. Der finanzielle Aufwand ist sehr gering, die zeitliche Verzögerung unbedeutend und der Nutzen enorm.
Fehlendes Baugrundgutachten – Wer zahlt im Schadensfall?
Ein Baugrundgutachten lässt nicht nur die zu erwartenden Aufwendungen besser kalkulieren und erleichtert die Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Grundstücks. Es minimiert auch Ihr Baugrundrisiko und ist eine ordentliche Rückversicherung. Wenn das Baugrundgutachten fehlt, müssen Sie als Bauherr im Schadensfall für die Folgekosten aufkommen.
Warum ist ein Baugrundgutachten wichtig?
Wer auf eine Baugrunduntersuchung verzichtet, mit der Begründung, dass sie gesetzlich keine Pflicht ist, handelt fahrlässig. Denn ganz egal, ob zusätzliche Aufwendungen noch beim Erdbau oder nach der Hausfertigstellung auftreten, kann eine fehlende Baugrundanalyse gravierende Konsequenzen haben und im schlimmsten Fall das Lebensprojekt „Hausbau“ zum Scheitern bringen. Haben Sie keine Bodenproben entnehmen lassen, können Sie nicht zuverlässig kalkulieren.
Baugrundgutachten vor Grundstückserwerb
- Ein sehr felsiger Boden kann schon die Baugrube zu einer großen Kostenfalle werden lassen: Die nötige Sprengung bringt möglicherweise nicht nur den Felsen, sondern auch Ihr Budget zum Platzen. Eine Baugrunduntersuchung mittels Bohrung würde den verdächtig günstigen Grundstückspreis erklären. So würden Sie das Grundstück mit dem Bewusstsein höherer Erschließungskosten erwerben oder sich gegen den Kauf entscheiden.
- Lassen Sie die Bodenproben nach Verunreinigungen untersuchen und das Schadstoffgutachten ermittelt Altlasten, müssen Sie sich auf einen aufwändigen Aushub und Entsorgung oder eine Bodensanierung einstellen, die je nach Schadstoffen auch sehr kostspielig ausfallen kann. Nach dem Bundesbodenschutzgesetz sind Sie als Bauherr für die Sanierung des verunreinigten Grundstücks auch allein verantwortlich. Ein rechtzeitiges Baugrundgutachten erleichtert Ihnen die Entscheidung zwischen Altlastensanierung oder Kaufverzicht und mit einem Schadstoffkataster lassen sich die Entsorgungs- und Sanierungskosten auch ermitteln.
Baugrundgutachten vor Baubeginn
- Sandige Böden oder poröses Gestein erfordern zusätzliche Maßnahmen, um die Stabilität der Bodenplatte sicherzustellen. Bei rolligen (nichtbindigen) Böden ermittelt man die Lagerungsdichte mittels Rammsondierung. Mit dem statischen Plattendruckversuch bestimmt man wiederum die Druckfestigkeit und Tragfähigkeit des Bodens. Denn ist die zulässige Bodenpressung falsch berechnet, riskieren Sie im Nachhinein Risse in den Wänden, weil sich das Fundament setzt.
- Hohe Grundwasserspiegel – ganz besonders bei Häusern mit Keller – ziehen eine besondere Bauwerksabdichtung nach sich. Ohne fortlaufend funktionierende Wasserhaltung können Sie sich später mit Feuchtigkeit im Mauerwerk konfrontiert sehen.
Wer erstellt Baugrundgutachten?
Ähnlich wie der Inhalt eines Bodengutachtens, so auch die erforderlichen Qualifikationen des Gutachters sind gesetzlich geregelt. Ein Baugrundgutachten darf nur ein Sachverständiger für Geotechnik erstellen, der dazu nach Maßgaben von DIN 4020 berechtigt ist und eine vollständige Grundlage für die Sicherheitsnachweise nach DIN 1054 liefern kann. Eine weitere Grundlage ist das Leistungsbild der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI). Einen Sachverständigen können Sie bequem über das Branchenverzeichnis auf Bauunternehmen.org oder unser Partnerportal Gutachter.org finden.
Was kostet ein Baugrundgutachten?
Die Kosten für ein Baugrundgutachten hängen von der Region, der Größe des geplanten Gebäudes und vom Umfang der beauftragten Bodenuntersuchung ab. Bei einem durchschnittlich großen Einfamilienhaus liegt der Preis für ein Basisgutachten zwischen 500 und 1.000 Euro. Darin sind die Messungen und Kleinbohrungen enthalten. Wer zusätzliche Leistungen wie etwa eine Altlastenerkundung, Geothermie-Sondierung oder bauchemische Wasseranalyse beauftragt, muss mit höheren Preisen rechnen.
Wer muss das Baugrundgutachten bezahlen?
Ein Baugrundgutachten ist keine Vorschrift und muss auch nicht vom Verkäufer vorgelegt werden. Will sich der Käufer absichern – empfehlenswert ist das allemal –, beauftragt er ein Baugrundgutachten selbst und kommt als Besteller auch in Eigenregie für die Kosten auf.
