Wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen und ein Haus kaufen möchte, sollte die Finanzierung sorgfältig planen. Eigenkapital ist wichtig, da es als Sicherheit dient und sich positiv auf die Zinsen beim Kredit auswirkt. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, doch müssen Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital, die auch als Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet wird, besteht ein höheres Ausfallrisiko. Das bedeutet für den Kreditnehmer höhere Zinsen. Wer den Hauskauf ohne Eigenkapital plant, sollte daher prüfen, ob es empfehlenswerte Alternativen gibt.
Bedeutung von Eigenkapital beim Hauskauf
Wer ein Haus kaufen möchte, benötigt Rücklagen in Form von Eigenkapital. Es kann für die Finanzierung genutzt werden, führt zu niedrigeren Zinsen beim Immobilienkredit und bietet Sicherheit. Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer über Eigenkapital als Rücklagen für unvorhergesehene Ereignisse verfügen. Je höher das vorhandene Eigenkapital ist, desto besser ist die Bonität. Wer kein Eigenkapital hat, bekommt in der Regel keinen Kredit, da das Risiko für einen Zahlungsausfall zu hoch ist.
Eigenkapital kann für die Finanzierung genutzt werden. Als Faustregel gilt, dass mindestens 20, besser jedoch noch 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt werden sollten. Eigenkapital sollte zumindest für die Deckung der Kaufnebenkosten genutzt werden.
Was beim Hauskauf ohne Eigenkapital zu beachten ist
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, wird jedoch nur von wenigen Banken angeboten. Auch bei den Banken, die eine solche Vollfinanzierung anbieten, kann nicht jeder eine Vollfinanzierung bekommen. Das liegt daran, dass die Banken sehr genau die Bonität prüfen und die Messlatte für die Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich höher ansetzen als bei der Finanzierung mit Eigenkapital.
Die Finanzierung ohne Eigenkapital wird als Vollfinanzierung bezeichnet, da der gesamte Kaufpreis durch Fremdkapital finanziert wird. Als 110-Prozent-Finanzierung wird die Finanzierung ohne Eigenkapital dann bezeichnet, wenn nicht nur der eigentliche Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten durch Fremdkapital finanziert werden.
Wichtig: Jeder, der einen Hauskauf ohne Eigenkapital anstrebt, sollte beachten, dass es für ihn deutlich länger dauert als bei der Finanzierung mit Eigenkapital, bis er wieder schuldenfrei ist. Die finanzielle Belastung bei der Tilgung des Kredits ist außerordentlich hoch.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Die wichtigste Voraussetzung für die Vollfinanzierung ist eine herausragend gute Bonität. Das sind die wichtigsten Voraussetzungen für den Hauskauf ohne Eigenkapital:
- überdurchschnittlich hohes und regelmäßiges Einkommen
- hervorragender Schufa-Score, der mindestens bei 97,22 Prozent liegen sollte
- Immobilie wird selbst bewohnt
- Immobilie muss sich in bevorzugter Lage und in gutem Zustand befinden
Einen Schufa-Score von 100 Prozent gibt es nicht, da zumindest theoretisch bei jeder Person ein Risiko eines Zahlungsausfalls durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod besteht. Der Schufa-Score muss jedoch hervorragend sein. Da die Immobilie als Sicherheit für den Kredit gilt, darf sie kaum Mängel aufweisen und muss sich in einem guten Zustand befinden. Ein wichtiger Aspekt ist die Lage.
Da ein regelmäßiges Einkommen in überdurchschnittlicher Höhe vorausgesetzt wird, haben Selbstständige und Freiberufler keine Chance auf die Vollfinanzierung. Auch bei Selbstständigen mit einem soliden Einkommen schwankt das Einkommen von Monat zu Monat.
Risiken bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital besteht ein höheres Risiko des Zahlungsausfalls als bei der Finanzierung mit Eigenkapital. Das führt zu höheren Zinsen, da sich die Banken absichern. Für den Kreditnehmer wird die finanzielle Belastung höher. Der Kredit wird teurer.
Auch die Tilgung ist bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital höher. Für den Kreditnehmer bedeutet ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital einen höheren Schuldenberg und eine längere Laufzeit.
Jeder sollte daran denken, dass die Gefahr von Arbeitslosigkeit oder Krankheit besteht, die zu einem Zahlungsausfall führen kann. Auch die hohe monatliche finanzielle Belastung kann dazu führen, dass der Kreditnehmer in Rückstand mit der Zahlung gerät. Der Immobilienkredit als Vollfinanzierung muss daher sorgfältig geplant werden.
Für die Vollfinanzierung kann eine Periode der Zinsbindung vereinbart werden, in der sich die Zinsen nicht verändern. Am Ende der Zinsbindungsperiode verbleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Die Anschlussfinanzierung kann zu anderen Konditionen erfolgen.
Alternativen zur klassischen Eigenkapitalfinanzierung beim Hauskauf
Nicht nur die Vollfinanzierung ist eine Alternative zur klassischen Eigenkapitalfinanzierung. Eine weitere Alternative ist die Finanzierung mit einem Bausparvertrag, die mit einem Immobilienkredit einer Bank kombiniert werden kann. Bei einem Bausparvertrag wird Eigenkapital angespart. Ist er zuteilungsreif, kann der Bausparer das angesparte Geld zur Finanzierung nutzen und zusätzlich bei der Bausparkasse einen günstigen Kredit beantragen.
Eine weitere Alternative ist der Mietkauf. Die Immobilie wird zunächst gemietet. Beim Abschluss des Mietvertrags wird ein Restwert festgelegt, zu dem die Immobilie später gekauft werden kann. Die Miete ist höher als ohne Kaufoption, da die Mietzahlung teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Fazit
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, doch muss der Hauskäufer über eine außerordentlich gute Bonität und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen verfügen. Für den Kreditnehmer, aber auch für die Bank besteht ein höheres Risiko eines Zahlungsausfalls. Die Banken erheben daher höhere Zinsen. Da eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit einer höheren finanziellen Belastung verbunden ist, sollte sie gut überlegt und geplant werden.
FAQ
Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen wie sehr guter Bonität, hohem Einkommen und einer werthaltigen Immobilie in guter Lage.
Was bedeutet Vollfinanzierung beim Immobilienkauf?
Bei einer Vollfinanzierung wird der komplette Kaufpreis, oft sogar inklusive Nebenkosten, durch Fremdkapital finanziert – also ohne Eigenkapital.
Welche Risiken birgt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Höhere Zinsen, längere Laufzeiten, hohe monatliche Belastungen und ein erhöhtes Risiko bei Einkommensausfällen gehören zu den Hauptgefahren.
Wer bekommt keinen Immobilienkredit ohne Eigenkapital?
Selbstständige, Freiberufler und Personen mit schwankendem oder geringem Einkommen haben in der Regel keine Chance auf eine Vollfinanzierung.
Gibt es Alternativen zur Vollfinanzierung?
Ja, etwa die Kombination aus Bausparvertrag und Immobilienkredit oder ein Mietkaufmodell, bei dem ein späterer Kauf bereits im Mietvertrag vereinbart wird.
