Mehrfamilienhaus bauen – Was sind die ersten Schritte?

Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist ein überaus anspruchsvolles Vorhaben, das eine sorgfältige Planung erfordert: Wer diesen Weg einschlagen möchte, sollte sich bereits im Vorfeld über die grundlegenden Schritte informieren. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Phasen, die Sie berücksichtigen sollten, um den Traum vom eigenen Mehrfamilienhaus in die Realität umzusetzen – sei es für die eigene Familie, zur Altersvorsorge oder in der Rolle des Investors.

1. Die Entscheidung für ein Mehrfamilienhaus

Viele fangen schon an zu planen, obwohl die Entscheidung selbst gar nicht solide fundamentiert ist: Bevor es an die konkrete Planung geht, sollten Bauherren zunächst genau abwägen, warum sie eigentlich ein Mehrfamilienhaus bauen möchten. Hier spielen nicht nur finanzielle Überlegungen eine Rolle, sondern auch die Frage, wie das Haus später genutzt werden soll. Soll es vermietet oder ausschließlich von der eigenen Familie bewohnt werden? Oder handelt es sich um eine Investition, die langfristig ein passives Einkommen generieren soll? Wichtig ist in jedem Fall eine genaue Vorstellung von der späteren Nutzung, denn sie hat Einfluss auf nahezu jeden baulichen Aspekt, angefangen von der Größe des Hauses und der Wohneinheiten sowie deren Anzahl, über den Standort bis hin zum Innenausbau wie dem Bodenbelag, der Stellplatzkonfiguration oder der Gartenplanung.

2. Grundstückssuche und Bauvoranfrage

Ohne Grund kein Haus: Auf der Suche nach einem Grundstück spielt nicht nur der Preis eine Rolle, sondern auch die Lage und die Infrastruktur. In vielen Fällen lohnt es sich hier, einen lokalen(!) Experten zu Rate zu ziehen, um sicherzustellen, dass das Grundstück den Anforderungen eines Mehrfamilienhauses gerecht wird. Auch die Befragung von Nachbarn ist hilfreich – ideal sind natürlich eigene Ortskenntnisse. Eine Bauvoranfrage dient dazu, frühzeitig abzuklären, ob der geplante Bau an dieser Stelle überhaupt möglich ist und ob es baurechtliche Einschränkungen gibt.

3. Planung und Finanzierung

Sind Grundstück und Genehmigungen geklärt, beginnt im Grunde erst die eigentliche Planung. Hier werden Aspekte wie die Anzahl der Wohnungen, die Raumaufteilung, die Energieversorgung und die Ausstattung festgelegt. Die Finanzierung eines solchen Bauprojekts stellt für viele eine Herausforderung dar. Daher ist es unerlässlich, frühzeitig mit der Bank oder einem Finanzberater die Möglichkeiten der Baufinanzierung zu besprechen. Neben dem Eigenkapital spielen hier auch Fördermöglichkeiten eine Rolle, wie beispielsweise KfW-Darlehen, die speziell für energieeffizientes Bauen vergeben werden. Teilweise gibt es auch Unterstützung vom Land oder sogar regionalen Support sowie finanzielle Anreize der Gemeinde – so beispielsweise das Bayrische Holzbauförderprogramm, welches für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 3 Wohneinheiten, >300 m² Grundfläche und entsprechend hohem Holzanteil in Frage kommen könnte.

4. Der Bauantrag und die Genehmigungen

Sobald die Planung abgeschlossen und die Finanzierung gesichert ist, geht es an den Bauantrag. Dieser Schritt erfordert Geduld, da die Genehmigungsverfahren je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich lang dauern können – eine Dauer von mehreren Monaten bis über ein Jahr ist hier keine Seltenheit.

5. Auswahl des Bauunternehmens und der Fachkräfte

Ein entscheidender Schritt beim Bau eines Mehrfamilienhauses ist die Wahl eines passenden Bauunternehmens und der Fachkräfte. Hierbei geht es nicht nur um die Kosten, sondern auch um die Zuverlässigkeit, Erfahrung und Expertise der jeweiligen Firma – Mehrfamilienhäuser sind schließlich eine Besonderheit: Ein Bauvorhaben dieser Größe erfordert ein Team aus Architekten, Ingenieuren, Elektrikern, Installateuren und vielen weiteren Fachleuten. Daher ist es ratsam, sich im Vorfeld ausführlich über potenzielle Baufirmen zu informieren und Angebote einzuholen. Erfahrungsberichte und Empfehlungen von Freunden, Kollegen oder auch Online können bei der Entscheidung helfen. Achten Sie auch darauf, dass das Bauunternehmen mit ähnlichen Projekten vertraut ist, das ist immer ein gutes Zeichen.

6. Der Bauvertrag

Nach der Genehmigung des Bauantrags steht der Abschluss des Bauvertrags an. Dieser Schritt sollte nicht unterschätzt werden, denn der Bauvertrag regelt alle wichtigen rechtlichen und finanziellen Aspekte des Bauvorhabens. Hier sollten sämtliche Leistungen des Bauunternehmens detailliert festgehalten werden, von der Bauausführung über die Materialien bis hin zu den Zahlungsmodalitäten. Achten Sie darauf, dass auch Regelungen für unvorhergesehene Kostensteigerungen, Bauverzögerungen und Gewährleistungsansprüche enthalten sind und ziehen Sie auf jeden Fall juristische Unterstützung hinzu. Danach steht einem Bau nichts mehr im Wege!

7. Rohbau und Ausbau

Die tatsächlichen ersten Schritte des Baus eines Mehrfamilienhauses beginnen hier endlich: Die Baugrube wird ausgehoben und das Fundament gegossen ist, es folgt der Aufbau der Wände und Decken. Der Rohbau ist eine der sichtbarsten Phasen im Bauprozess, der in der Regel auch sehr schnell vorangeht, insbesondere beim Fertighausbau. Sobald der Rohbau steht, folgt der Innenausbau. Das Schlusslicht im Bauprozess bildet in der Regel die Gestaltung der Außenanlagen.

9. Kontrolle und Abnahme des Bauprojekts

Bevor das Mehrfamilienhaus in die Nutzung übergehen kann, ist eine umfassende Kontrolle und Abnahme des Bauprojekts notwendig. In dieser Phase wird das gesamte Gebäude von Fachleuten überprüft, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten gemäß den vertraglichen Vereinbarungen und den geltenden Bauvorschriften durchgeführt wurden. Mängel, die bei der Abnahme festgestellt werden, müssen vom Bauunternehmen auf dessen Kosten behoben werden. Deshalb ist es wichtig, die Abnahme sorgfältig und detailliert durchzuführen und alle festgestellten Mängel zu dokumentieren. Nach der baulichen Abnahme sollten Sie auch alle Installationen und Systeme testen. Funktionieren die Heizungsanlage, die elektrische Verkabelung und die Sanitärinstallationen einwandfrei? Laufen die Wasserleitungen ohne Probleme? Werden alle Räume ausreichend beheizt und belüftet? Solche Überprüfungen sind essenziell, um spätere teure Reparaturen zu vermeiden. Idealerweise ziehen Sie bei der Abnahme auch einen externen Gutachter hinzu, der das Projekt neutral bewertet und auf eventuelle Schwachstellen hinweist.

10. Vermietung oder Eigennutzung? – Die letzten Schritte

Sobald das Bauprojekt erfolgreich abgeschlossen ist, steht die Entscheidung an, wie das Gebäude genutzt werden soll. Falls Sie das Mehrfamilienhaus vermieten möchten, beginnt nun die Suche nach geeigneten Mietern. Hierbei sollten Sie klare Mietverträge aufsetzen und sich über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter im Klaren sein.

Es kann auch sinnvoll sein, einen professionellen Verwalter einzusetzen, der sich um die Vermietung und die Betreuung der Mieter kümmert – besonders wenn Sie als Vermieter beispielsweise im Ausland wohnen oder arbeiten. Für Eigentümer, die das Gebäude hingegen selbst nutzen möchten, steht wiederum direkt der Einzug an. Planen Sie genügend Zeit für den Umzug und die Einrichtung ein.