Neues Bauvertragsrecht 2018: Das ändert sich für Bauherren

Was ist das Bauvertragsrecht?

Das Bauvertragsrecht regelt die Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggeber (Bauherr) und Auftragnehmer (Bauunternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Ein Bauvertrag kann dabei einen kompletten Neubau (Schlüsselfertigbau) oder bestimmte Teile eines Hauses (Rohbau) beinhalten, aber auch Umbauten, Renovierung und Einzelleistungen wie Maler- und Maurerarbeiten, Installation oder Heizungsbau. 2018 wurde das Bauvertragsrecht novelliert.

Das neue Bauvertragsrecht schließt einige Gesetzeslücken im Baurecht. Bisher wurde der „Bauvertrag“ im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als „Werkvertrag“ behandelt und war als solcher eher allgemein gehalten. Im Laufe der Zeit hat sich das Baurecht aber zu einer komplexen Materie entwickelt, deren spezifische Probleme im BGB kaum oder gar nicht geregelt wurden. Größtenteils fehlten hier auch Vorschriften für den Verbraucherschutz. Im März 2017 hat der Bundestag daher der Baurechtsreform zugestimmt und kurz darauf hat die Novellierung den Bundesrat passiert. Am 1. Januar 2018 ist die Baurechtsreform in Kraft getreten, nachdem das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) um Bundesminister Heiko Maas einen Gesetzesentwurf zur Baurechtsreform vorgelegt hatte: Der Bauvertrag ist nun ein besonderer Typ des Werkvertrags, ebenfalls im BGB verankert. Auf Bauunternehmen.org finden Sie alle relevanten Informationen zu den Rechten und Pflichten von Bauherren.

Neues Bauvertragsrecht 2018: Welche sind die neuen Rechte für Bauherren?

Im neuen Bauvertragsrecht des BMJV bekamen bauende Verbraucher eine Reihe von Rechten für die Bauplanung und Bauausführung zugesprochen, für Gewerbe und Handel dagegen bedeutet die Novelle viel mehr eine Ausweitung der Haftung. Gemäß der Baurechtsreform wurden die Vorschriften zur Abschlagszahlung und zur Abnahmefiktion neu geregelt. Es gibt auch neue Kündigungsregelungen, Widerrufsfristen und erweiterte Hinweispflichten für Unternehmer. Baubeschreibungen müssen nun detailliert und verständlich formuliert werden, Terminzusagen zur Fertigstellung bekommen rechtlich wesentlich mehr Relevanz. Details zu diesen Punkten finden Sie in den folgenden Abschnitten.

Wozu dient der Verbraucherbauvertrag?

Die neue Baurechtsreform soll hauptsächlich den Verbraucherschutz stärken. Schließlich setzen private Bauherren in der Regel einen wesentlichen Teil ihrer finanziellen Mittel für ihre Bauvorhaben ein. Unerwartete Mehrkosten, Verzögerungen bei der Fertigstellung oder die Insolvenz der Bauunternehmer können für die Häuslebauer gravierende Auswirkungen nach sich ziehen.

Um die Rechte der Verbraucher besser zu schützen, wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Der neue Paragraf (§ 650i BGB) definiert den speziellen Vertragstyp als einen Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Somit regelt der Verbraucherbauvertrag nur größere Baumaßnahmen. Für kleinere Anbauten wie eine Garage oder ein Wintergarten sowie die Instandsetzung und Renovierung von Gebäuden ohne erhebliche Umbauarbeiten gelten die besonderen Verbraucherschutzvorschriften nicht.

Bauvertragsrecht: Detaillierte Baubeschreibung in Textform

Das neue Bauvertragsrecht bringt Klarheit in die Baubeschreibung bei Verbraucherbauverträgen. Was bisher oft unvollständig oder nebulös formuliert wurde, bedarf es jetzt aussagekräftiger Details in Textform. Darauf haben private Bauherren laut Gesetz vor Vertragsschluss Anspruch. Bauunternehmen müssen dort feste Angaben über Qualität, Preise und Termine liefern. Auch die wesentlichen Eigenschaften des Objekts müssen klar und deutlich beschrieben werden.

Was gehört in die Baubeschreibung?

Die Liste der Angaben, die eine gesetzeskonforme Baubeschreibung laut Bauvertragsrecht beinhalten muss, ist sehr lang. Dazu gehören:

Eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten

• Art und Umfang der angebotenen Leistungen
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte

Angaben:

• zum Energie- und Brandschutz- sowie zur Bauphysik
• zu Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
• zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss

Beschreibung:

• des Innenausbaus
• der gebäudetechnischen Anlagen
• der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlagen, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

Kommt es in dem Text zu Unklarheiten, gehen sie zu Lasten des Unternehmers. Genaue Angaben zu Baubeschreibung regelt der Artikel 249 § 2 EGBGB.

Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen: Das sagt das neue Bauvertragsrecht

Bisher hatten Verbraucher ein Widerrufsrecht bei kleinen Baumaßnahmen, wie etwa Badrenovierung oder Anbau eines Wintergartens. Das neue Bauvertragsrecht räumt ein Widerrufsrecht auch auf Verbraucherbauverträge ein. Ein privater Hausbau ist also ebenso eingeschlossen wie erhebliche Umbauten: Ein Vertrag, der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Dabei muss der Bauunternehmer den Verbraucher über die Möglichkeit schriftlich informieren. Fehlt die Klausel im Vertrag oder ist sie inkorrekt, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate nach Vertragsschluss. Was die Widerrufsbelehrung enthalten muss, regelt der Artikel 249 § 3 EGBGB.

Änderungen bei Abschlagszahlungen

Vor der Baurechtsrechtsreform durften Baufirmen ihren Kunden ungünstige Zahlungspläne diktieren und die Abschläge so staffeln, dass die letzte Rate bei unter fünf Prozent der Gesamtsumme lag. Um die Bauherren als Auftraggeber vor überhöhten und verfrühten Abschlagsforderungen zu schützen und das Risiko versteckter Vorleistungen zu minimieren, orientieren sich die Abschlagszahlungen im neuen Bauvertragsrecht am Wert der erbrachten Leistungen. Die Höhe von Abschlagszahlungen, die der Bauunternehmer verlangen kann, wurde auf 90% begrenzt. Auftraggeber dürfen also als letzte Rate mindestens 10% vom Werklohn einbehalten und haben damit bei Mängeln mehr Druckmittel in der Hand. Bei der ersten Abschlagszahlung dürfen die Bauunternehmer bei einem Vertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses nach wie vor eine Sicherheit von 5% der Gesamtvergütung in Rechnung stellen. Diese Regelungen werden im § 650m Abs. 1 BGB festgehalten.

Einseitiges Anordnungsrecht des Bauherrn

Das ursprünglich vorgesehene einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn, während der Bauphase nachträglich die vereinbarte Bauleistung zu modifizieren, wurde zugunsten des Auftragnehmers im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens deutlich entschärft.

Gemäß § 650 b BGB  erhält der Besteller das Recht, durch einseitige Anordnung den vereinbarten Werkerfolg zu ändern. In diesem Fall sollen die Vertragsparteien sich über die konkrete Ausführung und die Vergütung einigen. Wird innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Bauunternehmer keine Einigung erzielt, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen. Wird durch die Anordnung der bisher vertraglich geschuldete Werkerfolg geändert, muss der Bauunternehmer der Anordnung nur dann nachkommen, wenn die Ausführung für ihn zumutbar ist.

Neue Verbraucherpflichten bei der Abnahme

Nach alter Rechtslage mussten Sie die Abnahmeverweigerung wegen Mängeln am Haus nicht näher begründen. Jetzt sind Sie verpflichtet, mindestens einen konkreten Mangel innerhalb einer vom Unternehmer gesetzten Frist schriftlich zu rügen. Reagieren Sie nicht oder verweigern Sie die Annahme ohne einen Mangel zu nennen, gilt das Werk nach Ablauf der Frist als abgenommen, selbst wenn noch gravierende Mängel bestehen. In dem Fall tritt die sogenannte Abnahmefiktion ein. Der Bauunternehmer muss Sie allerdings auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hinweisen (siehe § 640 Abs. 2 S. 2 BGB).

Verbindliche Terminzusagen im Bauvertragsrecht

Terminversprechen zur Fertigstellung – ob schriftlich oder mündlich – waren bisher meist vage und sehr oft wenig wert. Nicht selten nannte das Bauunternehmen gar kein konkretes Datum. Durch die Baurechtsreform hat der Gesetzgeber der Unverbindlichkeit ein Ende gesetzt. Baufirmen müssen nun eine verbindliche Aussage zur Fertigstellung machen: entweder ein konkretes Datum oder – wenn der Beginn der Baumaßnahmen noch nicht feststeht – die Dauer der Arbeiten. Bei Verzögerungen können Auftraggeber Schadenersatzansprüche leichter geltend machen. Fehlen Vereinbarungen zur Fertigstellung im Vertrag, werden die diesbezüglichen Angaben aus der Baubeschreibung herangezogen.

Bauvertragsrecht 2018: Kündigung aus wichtigem Grund

Neu für alle Werkverträge – darunter auch für den Bauvertrag – ist die Kündigung aus wichtigem Grund. Beide Vertragsparteien können den Werkvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus wichtigem Grund kündigen. Dieser wird im Gesetz nicht näher erläutert, sondern durch die übliche Generalklausel definiert, wenn also „dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis bis zur Fertigstellung des Werkes fortzusetzen.“ Eine außerordentliche Kündigung des Werkvertrages schließt das Recht auf Schadensersatz nicht aus: Ein Anspruch auf Schadensersatz kann etwa dann bestehen, wenn eine Partei den wichtigen Grund, der Anlass der Kündigung war, schuldhaft herbeigeführt hat.

Herausgabe von Bau-Dokumenten festgelegt im Bauvertragsrecht

Die Herausgabe der Bauunterlagen sieht der § 650n BGB vor. Dank der Gesetzesnovelle erhalten die Bauherren damit ein Recht auf wichtige Bauunterlagen, die sie etwa zur Vorlage bei Behörden oder Banken brauchen. Vor Baubeginn muss das Bauunternehmen dem Auftraggeber alle Unterlagen aushändigen, die er benötigt, um einen Förderkredit zu beantragen und etwa bei der KfW nachweisen muss, dass die Förderbedingungen eingehalten sind. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz sieht beispielsweise auch Prüfungspflichten vor, denen Bauherren durch die Vorlage von Nachweisen gegenüber der Behörde nachkommen müssen. Mit den Bauunterlagen können Sie mit Unterstützung eines Gutachters die Bauunternehmung auch während der Bauphase besser überprüfen. Auch für die spätere Unterhaltung und Instandsetzung des Gebäudes oder einen eventuellen Umbau brauchen Sie die vollständige Dokumentation.

Was ist das VOB?

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist eine vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschusses für Bauleistungen erarbeitetes, dreiteilige Regelung für die Vergabe und Vertragsbedingungen bei Bauaufträgen. Sie wird sowohl für öffentliche als auch für private Bauaufträge in Deutschland angewandt und lässt sich folgendermaßen untergliedern:

• Teil A (VOB/A) Bestimmungen für die Vergabe von Bauaufträgen,
• Teil B (VOB/B) Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen
• Teil C (VOB/C) allgemeine technische Vertragsbedingungen