Vom Entschluss, ein Haus zu verkaufen bis zum tatsächlichen Verkauf vergeht oft ein Jahr. Denn ein Hausverkauf hat seine Tücken. Im Folgenden erfahren Sie, wann der richtige Zeitpunkt ist, um ein Haus zu verkaufen, was den Kaufpreis bestimmt, wie sich der Kaufvertrag gestaltet und ob es besser ist, die Immobilie mit oder ohne Makler zu verkaufen. Außerdem erhalten Sie eine praktische Checkliste für die wichtigsten Punkte beim Hausverkauf.
Alles auf einen Blick:
- Sie können den Immobilienverkauf entweder alleine managen oder einen Makler beauftragen. Dann wird allerdings eine Provision fällig, die den Verkaufspreis reduziert.
- Für den Hausverkauf und den dazugehörigen Kaufvertrag ist zwingend ein Notartermin notwendig. Hierfür und für die Eintragung einer möglichen Grundschuld fallen Gebühren an. Hier ist Information im Vorfeld ganz wichtig, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.
- Sie sollten dem Käufer alle wichtigen Unterlagen überreichen.
- Um den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen, sollten Sie den passenden Zeitpunkt für den Hausverkauf herausfinden.
Haus verkaufen
Der Hausverkauf kann grundsätzlich immer durchgeführt werden. Jedoch eignen sich das Frühjahr und der Sommer in der Regel besser, denn diese Jahreszeiten bieten einige entscheidende Vorteile. Aber die Jahreszeit ist natürlich nicht das einzige Kriterium für den richtigen Verkaufstermin.
Was muss ich im Vorfeld beachten beim Hausverkauf?
Da es draußen im Frühling oder Sommer freundlicher ist, lassen sich beispielsweise hochwertige Fotos für den Verkauf dann auch besser anfertigen. Gleichzeitig kann ein Garten, in dem Blumen blühen und der sehr einladend wirkt, ein gutes Verkaufsargument sein. Außerdem lassen sich aufgrund der längeren Tage die Besichtigungstermine flexibler planen.
Die Immobilienpreise schwanken sehr stark, was vor allem mit Angebot und Nachfrage zusammenhängt. Ist derzeit mit einem eher geringeren Wert zu rechnen, empfiehlt es sich, mit dem Verkauf noch einige Zeit zu warten, sofern Sie die Möglichkeit hierzu haben.
Auch der Immobilienmarkt selbst verändert sich ständig, sodass es passieren kann, dass ein bisher eher unbeliebtes Wohnviertel eine Aufwertung erhält, wodurch der Wert der Immobilie ebenfalls steigt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn bislang keine Einkaufsmöglichkeiten vorhanden waren, nun aber ein Supermarkt in der Nähe eröffnet wird. Oder eine bessere Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel beziehungsweise ein neuer Kindergarten geplant werden. Auch in diesem Fall kann es sich lohnen, noch einige Zeit mit dem Verkauf der eigenen Immobilie zu warten.
Welche Faktoren spielen beim Verkauf einer Immobilie eine Rolle?
Allein im Jahr 2020 wurden bundesweit fast 290.000 Eigenheime verkauft oder Grundstücksverträge abgeschlossen.¹ Hat man sich mal entschieden, sein Haus zu verkaufen, dann soll es für die Verkäufer meist möglichst schnell gehen. Wie viel Zeit allerdings der Verkauf der Immobilie in Anspruch nimmt, richtet sich in erster Linie nach der Nachfrage auf dem Markt. Und wenn Sie einen Makler beauftragen, auch nach deren Talent im Verkauf und dem Netzwerk. Während einige Immobilienmakler ein Haus innerhalb von drei Monaten verkaufen, ohne Abstriche beim Verkaufspreis zu machen, gibt es andere, die deutlich länger brauchen, um Käufer zu finden.
Folgende Faktoren spielen beim Kauf / Verkauf einer Immobilie in der Regel eine Rolle:
- Lage
- Alter des Gebäudes
- öffentliche Anbindung
- Bausubstanz
- Ausstattung
- Fehlen wichtiger Dokumente wie Energieausweis
Ablauf Hausverkauf
Sie sind natürlich nicht verpflichtet, für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung einen professionellen Makler zu beauftragen, denn dies bedeutet automatisch auch das Anfallen einer Maklerprovision.
Sie können Ihre Wohnung oder das Haus auch in Eigenregie verkaufen und sich die Maklerprovision sparen. Dies erfordert jedoch einige Vorkenntnisse, was den Ablauf angeht und Sie müssen wichtige Unterlagen wie beispielsweise die Preisbewertung oder den Energieausweis selbst beauftragen, sich um die Termine mit potenziellen Interessenten kümmern und auch mit dem Notarbüro Kontakt aufnehmen. All diese Tätigkeiten können Ihnen erfahrene Immobilienmakler abnehmen, sodass sich der Verkaufsprozess deutlich einfacher gestaltet.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf
- Grundbuchauszug
- Baupläne
- Lageplan mit Flurkartenauszug
- Raumberechnung (Wohnfläche und Nutzfläche)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Energieausweis
10 Schritte zum erfolgreichen Verkauf eines Hauses
Schritt 1: Richtigen Termin finden
Wenn Sie es nicht aus irgendeinem Grund besonders eilig haben zu verkaufen, dann kann es sich lohnen, den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf abzuwarten und den Markt erst einmal gut zu beobachten, um nicht unter Wert zu verkaufen.
Schritt 2: Unterlagen für den reibungslosen Ablauf vorbereiten
Unabhängig davon, ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht, müssen Sie die für den Hausverkauf wichtigen Unterlagen aufbereiten. Hierzu tragen Sie Belege und Details über Modernisierungen und Sanierungen zusammen und legen alle wichtigen Bauunterlagen bereit, die für den Käufer interessant sein könnten.
Um ein Haus zu verkaufen, benötigen Sie des Weiteren einen gültigen Energieausweis. Dieser gibt Aufschluss darüber, wie gut der Dämmwert des Hauses ist und wie hoch der Energieverbrauch ausfällt. Das ist nicht nur bei einem alten Haus wichtig. Einen Energieausweis können Sie durch entsprechende Experten ausstellen lassen.
Schritt 3: Immobilienbewertung
Auf Basis der zuvor zusammengetragenen Daten und Unterlagen kann nun eine Immobilienbewertung erfolgen. Diese können Sie entweder über Online-Portale eigenständig durchführen, um einen ungefähren Wert für Ihre Immobilie zu erhalten oder Sie lassen die Bewertung durch den professionellen Makler durchführen. Das bedeutet zwar, dass Gebühren anfallen, aber die können sich durch die Erfahrung dieser Berufsgruppe später rentieren.
Schritt 4: Vermarktung
Im nächsten Schritt werden beispielsweise Inserate für Onlineanzeigen oder Aushänge für den Hausverkauf erstellt. Immobilienmakler wissen in Bezug auf die Vermarktung genau, worauf es ankommt. Sie suchen vorteilhafte Fotos heraus und werten die Beschreibung der Immobilie entsprechend auf, sodass mehr Kaufinteressenten angezogen werden.
Schritt 5: Vorbereitung der Besichtigungstermine mit Interessenten
Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, werden diese eine Vorauswahl der Interessenten treffen. Das bedeutet, dass Interessenten herausgefiltert werden, die sich eine andere Immobilie vorstellen, aus reiner Sensationsgier das Haus ansehen wollen oder die schlichtweg nicht genug Geld für den Kauf aufbringen können. Das erspart Ihnen einige unnötige Termine und viel Zeit. Allerdings sollten Sie auch ehrlich sein, zum Beispiel, was die Nebenkosten angeht, den potenziellen Käufern keine wichtigen Informationen vorenthalten und sich auf mögliche Fragen von Interessenten gut vorbereiten.
Schritt 6: Verkaufsverhandlungen
Haben sich Kaufinteressenten gefunden oder sind sogar mehrere potenzielle Käufer interessiert, starten die Verkaufsverhandlungen. In diesen wird nochmals über den Kaufpreis gesprochen und es werden eventuell Einigungen erzielt, manchmal auch über das Bieterverfahren. Ebenso können Nebenabsprachen zum Kaufvertrag getroffen werden, etwa ob beispielsweise die Einbauküche gegen Aufpreis übernommen werden soll.
Schritt 7: Prüfung der Bonität
Sind die Verkaufsverhandlungen positiv verlaufen und ein Käufer signalisiert ernsthaftes Interesse, wird im nächsten Schritt geprüft, ob diese/r finanziell wirklich in der Lage ist, das Haus zu kaufen. Hierfür erfolgt eine umfangreiche Bonitätsprüfung, zum Beispiel durch die finanzierende Bank.
Schritt 8: Notartermin
Wurden bei der Bonitätsprüfung keine Auffälligkeiten festgestellt, kann der Notartermin vereinbart werden. Dieser ist wichtig, da Sie einen Hauskaufvertrag niemals ohne eine Beurkundung beim Notar abschließen können. Der Notar erstellt zunächst einen Vertragsentwurf, der sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zur Ansicht übersendet wird. Sind alle Parteien mit dem Inhalt einverstanden, kommt es zum eigentlichen Beurkundungstermin für den Verkauf, bei dem sämtliche Käufer und Verkäufer persönlich im Büro des Notars anwesend sein müssen.
Schritt 9: Übergabe des Hauses
Nach Eintreten der Gültigkeit des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufbetrages wird das Haus durch den Verkäufer an den Käufer übergeben. Ebenso werden alle wichtigen Unterlagen ausgehändigt. Wenn zum Beispiel hoher Renovierungsbedarf besteht und das Haus sowieso leer steht, ermöglichen manche Verkäufer den Käufern bereits während des laufenden Prozesses zu beginnen. Das allerdings ist Vertrauenssache.
Schritt 10: Nachbetreuung
Möglicherweise stellen sich Ihnen nach dem Hausverkauf noch Fragen oder es müssen weitere Details geklärt werden. An gute Makler können Sie sich auch in diesem Fall wenden. Diese Dienstleistung sollte in der Gebühr enthalten sein.
Hausverkauf Kosten
Wenn Sie ein Haus verkaufen, nehmen Sie als Verkäufer durch den Verkaufspreis nicht nur viel Geld ein, es kommt auch einiges an Kosten auf Sie zu.
Welche Kosten fallen bei einem Hausverkauf an?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gibt es bei den verschiedenen Schritten einiges an anfallenden Kosten. Hierzu gehören auch eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie bestehende Kreditverträge für die Immobilie ablösen müssen. Und allein für die Unterlagen, die Sie zusammenstellen müssen, müssen Sie in etwa – alles in allem -mit 500 Euro rechnen. Hinzu kommen die Kosten für den Notar. Sie orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz genau geregelt. In etwa müssen Sie, inklusive der Eintragung ins Grundbuch, mit 1,5 Prozent der Gesamtverkaufssumme rechnen. Und natürlich kommen bei der Beauftragung eines Maklers auch weitere Kosten auf Sie als Eigentümer zu. In der Regel eine Maklerprovision zu in Höhe von circa 4 Prozent des Kaufpreises.
Hausverkauf Steuern: Was müssen Sie beachten?
Nicht nur beim Kauf eines Hauses (Grunderwerbssteuer), sondern auch beim Verkauf fallen Steuern an. Denn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach dem Einkommenssteuergesetz steuerpflichtig. Allerdings spielen hier die persönlichen Umstände der Eigentümers mit hinein.
Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Häuser nur gekauft werden, um Sie mit Gewinn wieder zu verkaufen. Daher wurde die Spekulationssteuer eingeführt. Zudem müssen Sie den erzielten Gewinn aus einem privaten Verkauf versteuern, wenn Sie mehr als drei Objekte in fünf Jahren veräußern (Gewerbesteuer) oder zwischen der Anschaffung und dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses weniger als zehn Jahre liegen. Es gibt allerdings Ausnahmen: Eigennutzung in den Jahren vor dem Verkauf oder bei einem geerbten Haus, wenn der Verstorbene die Immobilie bereits länger als zehn Jahre in Besitz hatte. Von der Umsatzsteuer ist der private Hausverkauf übrigens befreit.
Diese 5 Tipps helfen Ihnen beim Hausverkauf
Tipp 1: Beobachten Sie den Immobilienmarkt genau, bevor Sie verkaufen
Für welche Summen werden Häuser in der Nachbarschaft verkauft? Welche Vorteile hat Ihr Wohngebiet? Setzen Sie sich möglichst nicht zeitlich unter Druck, sondern verschaffen Sie sich selbst Verhandlungsspielraum.
Tipp 2: Stellen Sie Ihre Immobilie ins richtige Licht
Der erste Eindruck zählt – auch beim Verkauf einer Immobilie. Richten Sie die Räume so her, dass Sie ansprechend und sauber sind und achten Sie dabei darauf, dass potenzielle Käufer möglichst viel Projektionsfläche für Zukunftsträume haben. Der Fachbegriff dafür ist Home-Staging und es gibt sogar professionelle Agenturen, die Ihr Zuhause so aufpolieren, dass es zum Kauf verleitet.
Tipp 3: Ziele für den Ablauf festlegen
Muss noch ein altes Darlehen getilgt werden und gibt es hier besondere Vorgaben? Bis zu welchem Datum brauchen Sie den Verkaufspreis? Können Sie direkt von Ihrem alten Zuhause ins Neue einziehen? Gibt es Einrichtungsgegenstände, die Sie mit dem Haus verkaufen möchten wie zum Beispiel Küche oder Werkstatt? Soll eine Familie in die Immobilie einziehen? Möchten Sie Rücksicht darauf nehmen, welche neuen Eigentümer in die Nachbarschaft passen?
Tipp 4: Nutzen Sie einen Auszug zum Verkauf
Immobilienmakler gehen davon aus, dass ein bis zu 30 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, wenn die Immobilie keine vermietete Wohnung ist. Nutzen Sie also zum Beispiel den Auszug von Mietern, um mehr Geld für das Haus oder die Wohnung zu bekommen. Am besten informieren Sie die Mieter früh genug – denn eventuell haben Sie Ihre Käufer dann direkt an der Hand.
Tipp 5: Ein Preislimit festsetzen
Zum Haus verkaufen gehört auch das Handeln. Lassen Sie sich nicht zu schnell auf einen Preis ein, sondern nehmen Sie sich zum Beispiel Bedenkzeit heraus. Auch für die Käufer geht es um viel Geld und sie versuchen, den Preis zu drücken. Wichtig ist daher, vorher für sich eine Grenze festzulegen, die Sie nicht unterschreiten möchten. Aber seien Sie auch fair: Kaufinteressenten zu erfinden, die es gar nicht gibt, um den Preis in die Höhe zu treiben, ist unsauberes Spiel und sollte für Sie als Eigentümer keine Option sein.
Fazit
Wenn Sie Ihr eigenes Haus verkaufen möchten, können Sie dies entweder mit oder ohne die Beauftragung eines Maklers machen. Dieser verursacht zwar höhere Kosten, nimmt Ihnen aber verschiedene Schritte im Prozess ab, sodass der Hausverkauf für Sie deutlich vereinfacht wird. Für den Hausverkauf ist zwingend eine Beurkundung beim Notar notwendig. Beide Parteien erklären sich vor dem Notar mit dem Inhalt des Kaufvertrages einverstanden und unterschreiben diesen. Der Notar ist auch derjenige, der sich um die Eintragung ins Grundbuch kümmert.
Quellen
¹ Statista: Anzahl der Eigenheimtransaktionen in Deutschland im Jahr 2020 mach Bundesländern; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/793159/umfrage/anzahl-der-verkauften-eigenheime-in-deutschland-nach-bundeslaendern/ am 14.09.2022.
