Maklervertrag: Arten & Regelungen im Überblick

Wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen möchten, können Sie dies mit oder ohne Makler tun. Kommt es zur Zusammenarbeit mit einem Makler, wird zunächst ein sogenannter Maklervertrag abgeschlossen. Es gibt dabei drei verschiedene Vertragsarten, dazu zählt der einfache Maklervertrag, der Makleralleinauftrag und der qualifizierte Makleralleinauftrag. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Regelungen für die unterschiedlichen Verträge gelten und was Sie bei einem Vertragsabschluss beachten sollten.

Alles auf einen Blick:

• Es gibt in diesem Bereich drei verschiedene Vertragsarten: einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag und qualifizierter Makleralleinauftrag.
• Abhängig vom Maklerauftrag können Sie entweder ausschließlich einen und mehrere Makler gleichzeitig engagieren und parallel sogar selbst einen Interessenten suchen.
• Seit Ende 2020 muss ein Maklervertrag in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Zuvor war theoretisch auch eine mündliche Vereinbarung möglich.

• Im Maklervertrag werden der genaue Auftrag und die Provision festgelegt, wobei die Höhe der Maklerprovision individuell vereinbart wird.
• Einen unbefristeter Maklervertrag können Sie jederzeit fristlos kündigen.

Maklervertrag: Definition und Vertragsarten

Arbeiten Sie als Käufer oder Verkäufer mit einem Makler zusammen, ist eine vertragliche Vereinbarung notwendig. Abhängig von der Vertragsart können Sie mit einem oder verschiedenen Maklern gleichzeitig arbeiten.

Was ist ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag oder auch Maklerauftrag ist der Vertrag, der zwischen dem Makler und dem Käufer oder Verkäufer einer Immobilie abgeschlossen wird, und zwar auf Grundlage des Paragrafen 652 ff. im Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Ein Maklerauftrag gibt beiden Parteien sowohl Rechte als auch Pflichten. So verpflichtet sich der Makler, die Immobilie zu den bestmöglichen Konditionen zu vermitteln und erhält hierfür eine Maklerprovision. Der Kunde wiederum verpflichtet sich, nach einem erfolgreichen Hausverkauf die vereinbarte Provision an den Makler zu bezahlen.

Ein Maklervertrag muss seit Ende 2020 gemäß Paragraf 656a im BGB schriftlich und nicht mehr mündlich abgeschlossen werden.

Welche Arten eines Maklervertrags gibt es?

Wenn Sie einen Maklervertrag abschließen, sollten Sie sich vorher die Konditionen genau durchlesen und festlegen, um welche Vertragsart es sich handelt. Im Allgemeinen kann die Zusammenarbeit hilfreich für Sie sein. Ein Immobilienexperte kann für den Hausverkauf wichtige Dokument, wie zum Beispiel ein Wertgutachten, erstellen. Das unterstützt den Verkaufsprozess.

Man unterscheidet im Wesentlichen zwischen den folgenden drei Makleraufträgen:

1. Einfacher Maklervertrag
   
   Der einfache Maklerauftrag oder auch allgemeine Maklerauftrag ist für Sie als Verkäufer einer Immobilie eine risikofreie Variante, da Sie keine großen Verpflichtungen eingehen.
   
   Der Immobilienmakler erhält von Ihnen die Erlaubnis, sich um den Verkauf oder Kauf einer Immobilie zu kümmern. Aber wie schnell er diesen Auftrag bearbeitet, steht ihm quasi frei. Sie können bei dieser Vertragsform auch selbst nach einem geeigneten Interessenten Ausschau halten oder sogar weitere Makler beauftragen.
   
   Finden Sie selbst einen Käufer, müssen Sie keine Provision an die Makler entrichten, selbst wenn bereits Arbeit für die Vermittlung geleistet wurde. Makler werden sich bei dieser Variante daher weitaus weniger ins Zeug legen als bei einem Alleinauftrag.

Vor- und Nachteile eines einfachen Maklervertrags

2. Alleinauftrag / Makleralleinauftrag
   
   Entscheiden Sie sich als Auftraggeber für einen Makleralleinauftrag, erteilen Sie den Auftrag einem einzigen Immobilienmakler und können die Immobilie gleichzeitig auch selbst verkaufen. Sie dürfen aber keinen weiteren Makler beauftragen. Vermitteln Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung eigenständig, ist keine Maklergebühr zu zahlen.
   
   Der Immobilienmakler ist in einem Makleralleinauftrag dazu verpflichtet, den Auftragszweck zu erfüllen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie befürchten müssen, eine geringere Verkaufssumme zu erzielen und ein unzureichendes Angebot zu erhalten. Sie müssen nämlich nicht verkaufen, wenn Sie dies nicht wollen.
   
   Da in diesem Vertragsfall immer noch die Chance besteht, dass der Makler keine Provision bekommt, weil Sie die Immobilie selbst vermarkten, kann es auch bei einem Makleralleinauftrag passieren, dass sich die Tätigkeit des Experten auf ein Minimum beschränkt.

Vor- und Nachteile eines Makleralleinauftrags

3. Qualifizierter Alleinauftrag
   
   Wird ein qualifizierter Makleralleinauftrag abgeschlossen, darf im Vergleich zum einfachen Makleralleinauftrag für die Vermittlung der Immobilie kein weiterer Makler beauftragt werden. Gleichzeitig dürfen Sie als Auftraggeber ebenfalls nicht nach Interessenten suchen.
   
   Bei dieser Variante besteht der Vorteil darin, dass der Makler bemüht sein wird, die Immobilie nicht nur schnell, sondern auch zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, um hierdurch zeitnah eine hohe Provision einstreichen zu können.
   
   Setzt sich ein potenzieller Interessent mit Ihnen in Verbindung, sind Sie verpflichtet, ihn an den Makler zu verweisen. Das heißt, der Verkauf findet in diesem Fall definitiv über den Makler statt, sodass die entsprechende Provision gezahlten werden muss.
   
   Finden Sie als Verkäufer selbst einen Interessenten, verkaufen Sie das Gebäude auf eigene Faust oder beauftragen Sie gleichzeitig noch einen anderen Makler, kann dies mit einer Schadensersatzforderung verbunden sein.

Vor- und Nachteile eines qualifizierten Makleralleinauftrag

Welcher Maklervertrag kommt für Sie infrage?

Welche Art von Maklerauftrag für Sie geeignet ist, ist abhängig von dem Wert der Immobilie, der Dringlichkeit und wie viel Zeit Sie selbst in die Suche nach einem potenziellen Käufer investieren wollen. 

Der einfache Maklerauftrag wird meist nur bei Immobilien gewählt, die einen sehr geringen Wert aufweisen. Nur die wenigsten Makler lassen sich auf einen allgemeinen Maklerauftrag ein.

Der Makleralleinauftrag ist nur sinnvoll, wenn Sie sich parallel selbst um den Immobilienverkauf kümmern möchten, jedoch kein weiterer Immobilienmakler beauftragt werden soll.

Der qualifizierte Alleinauftrag wird in der Regel nur bei teuren Immobilien gewählt. Außerdem eignet er sich für Großprojekte.

Inhalt eines Maklervertrages

Achten Sie beim Abschluss des Maklervertrages darauf, dass alle wichtigen Bestandteile enthalten und eindeutig geregelt sind.

Was steht in einem Maklervertrag?

Welche genauen Angaben ein Maklervertrag beinhalten soll, ist gesetzlich nicht festgelegt. Der Maklervertrag sollte jedoch grundsätzlich die folgenden Inhalte und entsprechende Daten beinhalten:

• persönliche Daten des Eigentümers oder Käufers: Hierzu gehören personenbezogene Daten wie beispielsweise der Name, die Adresse sowie gegebenenfalls die Personalausweisnummer.
  
• Angaben zum Makler: Dazu zählen ebenfalls der Name und die Anschrift des Maklerbüros und gegebenenfalls der Name des Ansprechpartners.
  

• Angaben zur Immobilie: Daten und Fakten zu der Art, Anschrift und Lage der Immobilie.
  
• Art des Maklervertrages und vereinbarte Rechte und Pflichten: Halten Sie fest, ob es sich um einen einfachen Maklervertrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt.
  

• Höhe der Provision: Eine gesetzliche Regelung zur Maklerprovision gibt es nicht, sodass diese individuell vereinbart werden kann. In der Praxis ist eine Provision in Höhe von drei bis sieben Prozent vom vereinbarten Immobilienwert im Kaufvertrag üblich. Dieser Wert kann im Einzelfall variieren. Der Maklervertrag sollte genau aufklären, wer die Provision entrichten muss und in welcher Höhe. Die vereinbarte Provision muss ausgezahlt werden, sobald der Verkauf- oder Kaufvertrag unterschrieben wurde.

• Vertragslaufzeit: Wird eine Vertragslaufzeit vereinbart, verpflichtet sich der Makler, die Immobilie innerhalb dieses Zeitraumes zu verkaufen. Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie schnellstmöglich veräußert wird. Ein Zeitraum zwischen drei und sechs Monaten ist in der Regel eine realistische Zeitspanne.
  

• Reservierungsvereinbarung: Manchmal werden Reservierungsvereinbarungen getroffen, die dem Interessenten garantieren, dass der Makler die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum nicht weiter vermarktet. Dies ist wichtig, wenn der Interessent sich zunächst um die Finanzierung bei der Bank kümmern muss, ehe er eine Zu- oder Absage erteilen kann. Beachten Sie, dass der Makler für diese Reservierung Kosten auferlegen kann, wenn der Interessent letztendlich doch kein Interesse mehr hat.
  
• Hinweise zur Aufwandsentschädigung: Enthält der Vertrag eine Klausel, die den Kunden dazu verpflichtet, die Aufwände des Maklers (beispielsweise für Porto oder Inserate) zu erstatten, muss der Auftraggeber dem nachkommen. Jedoch dürfen nur tatsächliche Kosten abgerechnet werden, die vom Makler zu belegen sind.
  
• Widerrufsrecht: Handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag, gilt ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag, der über E-Mail, Telefon, Postverkehr oder andere Kommunikationsmittel abgeschlossen wurde. Beachten Sie, dass Sie auch von einem Vertrag, der bei Ihnen Zuhause abgeschlossen wurde, innerhalb dieser Frist zurücktreten können.
  
• Kündigungsfrist: Ob und wie der Maklervertrag gekündigt werden kann, hängt von der individuellen Situation ab. Kommt der Makler beispielsweise seiner Verpflichtung zum Verkauf nicht oder nur unzureichend nach, dürfen Sie den Maklerauftrag fristlos kündigen.

Außerdem gelten die folgenden Regeln:

• Einen unbefristeter Maklervertrag können Sie jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen.
• Ein befristeter Maklervertrag endet zum Ablauf der Frist oder es erfolgt eine Kündigung aus einem außerordentlichen Grund. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Makler nicht ausreichend tätig wird. In diesem Fall muss die Kündigung zwei Wochen nach Bekanntwerden der Pflichtverletzung erfolgen.
  

Die Kündigung muss wie der Maklervertrag selbst schriftlich eingereicht werden.

• sonstige Vertragsbestandteile: Es gibt weitere Bestandteile, die je nach Situation in einen Maklervertrag eingearbeitet werden können. Dies könnte beispielsweise die sogenannte Überpreisvereinbarung sein, die Sie als Auftraggeber jedoch erheblich benachteiligt. Denn ist der Gewinn durch den Verkauf höher als der angestrebte Verkaufspreis, steht die Differenz dem Makler zu und nicht Ihnen. Daher sollten Sie auf diese Vereinbarung verzichten.

Durch Überarbeitung und Aktualisierung des Maklerrechts kommt es immer wieder zu Gesetzesänderung. Dies betrifft auch Aspekte im Maklervertrag wie beispielsweise das Widerrufsrecht, die Kündigung, verbotene Klauseln, die Maklerprovision sowie die Reservierungsvereinbarungen. Achten Sie daher stets auf aktuelle Rechtsprechung.

Maklervertrag abschließen

Wenn Sie für Ihre Immobiliengeschäfte einen guten Makler engagieren wollen, sollten Sie zum Beispiel Referenzen von ehemaligen Auftraggebern einholen. Ein mündlicher Maklervertrag hat seit Dezember 2020 keine Gültigkeit mehr, daher muss ein schriftlicher Vertrag vorliegen. 

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Der Maklervertrag kommt zustande, wenn der Kunde und der Makler sich auf den Abschluss eines solchen einigen.

Laut Paragraf 656a im BGB ist es notwendig, einen Maklervertrag in schriftlicher Form festzuhalten. Damit sind Sie rechtlich abgesichert. Zuvor war es theoretisch auch möglich, eine mündliche Vereinbarung zu treffen. Ein Maklervertrag ist dann gültig, wenn beide Parteien den Vertrag unterschrieben haben.

Auf was sollten Sie beim Abschluss eines Maklervertrags achten?

Ehe Sie einen Maklervertrag abschließen, sollten Sie entsprechende Informationen über den Immobilienmakler selbst einholen. Am besten fragen Sie nach Erfahrungswerten von ehemaligen Auftraggebern. Ein seriöser Makler gibt Ihnen in der Regel auch selbst konkrete Auskunft über vergangene Vermittlungen.

Zudem wird er mit Ihnen vor einem Vertragsabschluss transparent die wichtigsten vertraglichen Inhalte, wie Provisionshöhe sowie Widerrufsrecht, durchgehen.

Es empfiehlt sich nicht, einen Vertrag mit dem erstbesten Makler abzuschließen, denn leider sind die Qualitätsunterschiede hinsichtlich der gebotenen Leistungen teilweise enorm. Vergleichen Sie im Vorfeld das Angebot verschiedener Dienstleister.

Fazit

Ein Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen dem Makler und dem Auftraggeber, der entweder Käufer, Verkäufer, Vermieter oder Mieter einer Immobilie ist. Es gibt drei verschiedene Arten von Maklerverträgen: der einfache Maklervertrag, der Alleinauftrag und der qualifizierte Alleinauftrag. Zwei wichtige Gründe, sich an ein Maklerbüro zu wenden sind der zeitliche Aspekt und der eigene Arbeitsaufwand. Schließen Sie einen qualifizierten Alleinauftrag ab, kümmert sich der Makler um einen schnellen Immobilienverkauf. Ein Maklervertrag muss in Schriftform vorliegen.