Haus verkaufen Kosten: Kosten für Käufer & Verkäufer beim Hausverkauf

Gerade wenn es um das Eigenheim geht, das selbst gebaute Einfamilienhaus oder das geerbte Elternhaus, ist eine Entscheidung für oder gegen einen Hausverkauf ein einschneidendes Ereignis. Doch es gibt gewichtige Gründe – neben dem möglichen finanziellen Ertrag -, die dafür sprechen, eine Immobilie wie ein Haus oder auch eine Wohnung zu verkaufen.  Wenn Sie als Eigentümer über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie aber im Blick behalten, dass Nebenkosten anfallen, die Sie tragen müssen. Diese sind teilweise vom Wert abhängig und können den Verkaufserlös durch den Kaufpreis deutlich schmälern. 

Alles auf einen Blick:

• Beim Verkauf einer Immobilie entstehen für beide Seiten Kosten, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis tragen müssen.
• Die Notarkosten werden normalerweise auf Käuferseite getragen. Mit welchen Notarkosten zu rechnen ist, richtet sich nach dem Wert der Immobilie.
• Nach dem Kauf der Immobilie bezahlt der, der gekauft hat, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die sogenannte Grunderwerbsteuer.
• Es kann sich lohnen, vor dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung ein paar Euro zu investieren, um die Immobilie attraktiver zu gestalten und hierdurch den Kaufpreis zu erhöhen.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen. Zum Beispiel, wenn Instandhaltung und Pflege im Alter nicht mehr gelingen oder wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen stattfinden muss. Doch der Verkauf ist nicht nur für den, der kauft, sondern auch für den, der verkauft mit einigen Kosten verbunden. So entstehen etwa Makler- und Notarkosten. Auch Steuerkosten können hinzukommen.

Diese Kosten fallen für den Käufer einer Immobilie an

Beim Hauskauf zahlt der Erwerber nicht nur den Kaufpreis, sondern auch anteilig den Makler und die Notarkosten, aber auch die Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Bereitstellung des Kredites, der eventuell für die Hausfinanzierung genutzt wird. Diese Nebenkosten müssen zu den Gesamtkosten hinzugezählt werden.

Diese Kosten fallen für den Verkäufer an

Der Verkaufende muss beispielsweise einen Energieausweis und/oder ein Wertgutachten erstellen lassen. Außerdem trägt er meist ebenfalls einen Teil der Maklerkosten und muss unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten. Beim privaten Verkauf kommt es unter anderem auf den richtigen Zeitpunkt an. Nicht nur, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen, sondern auch, um die Nebenkosten gering zu halten.

Diese Kosten fallen an, wenn Sie Haus oder Wohnung ohne Makler verkaufen

Wenn Sie sich dazu entscheiden, den Hausverkauf ohne Makler durchzuführen, kommen dafür andere Kosten auf Sie zu. So bezahlen Sie beispielsweise die Anzeigengebühren für Zeitschriften oder Onlineplattformen und Sie müssen obendrein dafür bezahlen, wenn Sie bei Ämtern notwendige Unterlagen für den Hausverkauf einholen.

Ein nicht zu unterschätzender Faktor, den viele private Verkäufer jedoch vergessen, ist die Zeit, die sie investieren müssen. Es dauert schließlich sehr lange, Unterlagen für den privaten Hausverkauf zusammenzutragen, Fotos zu schießen, Anzeigen zu erstellen und Besichtigungstermine durchzuführen. Zeit und Aufwand, die Sie nicht bezahlt bekommen, aber ohne Makler trotzdem übernehmen müssen.

Das kostet die Beschaffung wichtiger Unterlagen

Bevor Sie mit dem eigentlichen Hausverkauf starten, müssen Sie alle wichtigen Unterlagen zusammentragen, wie zum Beispiel die Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden, ein Wertgutachten oder den Energieausweis. Für diese und andere Unterlagen, die eventuell im Einzelfall notwendig werden, kommen ebenfalls Kosten dazu, die nicht zu unterschätzen sind.

Wie teuer ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist für den Hausverkauf zwingend erforderlich. Wie teuer das wird, richtet sich nach verschiedenen Faktoren: Ein einfacher Verbrauchsausweis, den Sie beispielsweise online selbst erstellen können, kostet zwischen 50 bis 80 Euro. Benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie jedoch den sogenannten Bedarfsausweis, können Sie diesen nicht selbst erstellen, sondern müssen einen Experten beauftragen – für etwa 300 bis 500 Euro.

Was kostet die Erstellung eines Wertgutachtens?

Ein Wertgutachten ist für den Hausverkauf nicht zwingend vorgeschrieben. Allerdings dient es als Richtlinie, wie teuer man das Haus verkaufen kann.

Wie hoch die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens sind, richtet sich danach, wer dieses Gutachten erstellt. Nutzen Sie hierfür beispielsweise einen Onlinerechner, werden Sie mit etwa 20 Euro rechnen müssen. Beauftragen Sie jedoch einen Architekten, einen Gutachter oder einen Bauingenieur, fallen die Kosten deutlich höher aus. Sie können in diesem Fall bei mehr als 1.000 Euro liegen, betragen meistens aber etwa 0,3 bis 0,6 Prozent des Verkehrswertes des Hauses. Bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro sind das zwischen 900 und 1.800 Euro.

Makler- und Vermarktungskosten

Entscheiden Sie sich für den Hausverkauf durch einen Makler, müssen Sie eine sogenannte Maklerprovision entrichten. Die Höhe dieser Provision richtet sich nach der individuellen Vereinbarung, die sich aus dem Maklervertrag ergibt.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie oder ihr Grundstück ohne Makler, kommen dafür Nebenkosten wie Vermarktungskosten dazu.

Das Haus für den Immobilienverkauf vorbereiten

Es kann sich unter Umständen lohnen, ein paar Euro zu investieren, um das Haus etwas ansprechender zu gestalten. Home Staging nennt man das. Sie müssen natürlich nicht großzügig renovieren, aber ein neuer Anstrich stark verschlissener Wände oder das Aufstellen einiger Blumen und Deko kann sich als vorteilhaft erweisen. Schließlich entsteht hierdurch ein guter Eindruck, der die Verkaufsargumente unterstützen kann.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Früher war es gängige Praxis, dass bei einem Verkauf einer Immobilie derjenige, der den Makler beauftragt hat, diesen auch bezahlt. Inzwischen gestalten viele Makler die Verträge jedoch anders, sodass beide Seiten jeweils die Hälfte der Provision bezahlen. Die Provision beträgt im Normalfall 7 Prozent des Verkaufspreises. Für den Erwerber entsteht bei einer Aufteilung zu gleichen Teilen also eine Maklerprovision von 3,5 Prozent.

Was kosten Verkaufsanzeigen?

Wenn Sie die Immobilie über den Makler verkaufen, bezahlen Sie in der Regel nichts extra für die Verkaufsanzeigen, da diese bereits in der Provision enthalten sind. Entscheiden Sie sich jedoch dafür, den Verkauf selbst durchzuführen, kommen – abhängig von Portal oder Zeitung – entsprechende Gebühren hinzu. 100 bis 200 Euro sollten Sie hier schon rechnen.

Kosten für die Abwicklung des Kaufvertrages

Wurde ein Käufer gefunden, kann es nun an die Abwicklung des Kaufvertrages gehen. Dieser muss zunächst durch einen Notar erstellt und beurkundet werden. Entsprechend kommen unter anderem

• Notarkosten,
• Kosten für das Grundbuchamt (normalerweise in den Notarkosten enthalten)
• sowie gegebenenfalls Kosten für die Löschung einer sogenannten Grundschuld

dazu.

Welche Notarkosten werden beim Hausverkauf fällig?

In den Notarkosten sind zum einen die Gebühren für den Notar enthalten, die anhand der geltenden Gebührenordnung ermittelt werden. Außerdem stellt der Notar auch weitere Gebühren in Rechnung, beispielsweise für die Einholung eines Grundbuchauszuges.

• Notarkosten für den Käufer
  Die Kosten für den Notar übernimmt normalerweise der Käufer. Die Höhe der Notarkosten liegt bei 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Die Kosten werden anhand des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) ermittelt.
  

• Notarkosten für den Verkäufer
  Auf den Verkäufer kommen normalerweise keine Notarkosten zu, es sei denn, es werden gesonderte Absprachen getroffen. Diese müssen dann entsprechend im Kaufvertrag festgehalten werden.

Wie teuer ist die Löschung einer Grundschuld?

Während der „heißen“ Verkaufsphase fallen für den Verkäufer nur Gebühren an, wenn im Grundbuch eine sogenannte Grundschuld eingetragen ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das Haus bislang über eine Bank finanziert wird. Die Höhe der Löschungskosten für die Grundschuld liegt bei üblicherweise 0,2 Prozent der Grundschuld.

Steuern für den Hausverkauf

Die meisten Rechtsgeschäfte in Deutschland verlangen die Bezahlung einer Steuer. Dies ist auch beim Hausverkauf der Fall. Allerdings bezahlt hier in der Regel nicht der Verkäufer, sondern der Käufer.

Welche Steuern muss der Käufer zahlen?

• Grunderwerbsteuer
  Sobald der Kaufvertrag unterschrieben wurde, wird die sogenannte Grunderwerbsteuer fällig, die in der Regel durch den Käufer zu tragen ist. Es handelt sich um eine einmalige Steuer, über deren Höhe das zuständige Finanzamt einen entsprechenden Bescheid erstellt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis des Hauses und wird anhand eines Prozentsatzes ermittelt. Wie hoch dieser ausfällt, ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. So beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen beispielsweise gerade einmal 3,5 Prozent, während Sie in Brandenburg, Thüringen oder Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent entrichten müssen.
  
  Lediglich bei einem Verkaufspreis von unter 2.500 Euro muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden.
  

• Grundsteuer
  Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt wird und einmal im Jahr zu bezahlen ist. Auch diese wird durch den Käufer entrichtet. Zur Ermittlung der Grundsteuer werden unterschiedliche Faktoren herangezogen, wie beispielsweise die Grundstücksgröße und der jeweilige Hebesatz der Gemeinde.

Welche Steuern fallen für den Verkäufer an?

Für den Verkäufer fallen beim Hausverkauf normalerweise keine Steuern an. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen:

1. Spekulationssteuer
   Wenn Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dessen Kauf wieder verkaufen und hierbei Gewinn erzielen, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers sowie nach der Höhe des erzielten Gewinns.
   
   Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, müssen Sie jedoch keine Spekulationssteuer bezahlen.
   

2. Gewerbesteuer
   Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien verkaufen, greift die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. In diesem Fall werden Sie als Gewerbetreibender eingestuft und müssen Gewerbesteuer bezahlen.

Welche Kosten entstehen bei der Bank?

Zu den Hausverkauf Kosten sollten Sie auch alle Gebühren zählen, die für die Bank anfallen. Dies könnten beispielsweise die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den Verkäufer und die Bereitstellungsgebühren für den Käufer sein.

Muss ich als ehemaliger Eigentümer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Verkaufen Sie Ihre Immobilie zu einem Zeitpunkt, an dem diese noch von der Bank finanziert wird, werden Sie nach dem Verkauf den noch offenen Kreditbetrag an die Bank zurückzahlen. Hierdurch entgehen der finanzierenden Bank jedoch Zinsen. Deshalb berechnet diese in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, um diesen Zinsverlust auszugleichen. Ob dies der Fall ist, entnehmen Sie am besten Ihrem individuellen Kreditvertrag oder erkundigen sich bei der Bank.

Wie hoch sind die Kreditgebühren für den Käufer?

Für den Abschluss eines Kreditvertrages, der der Hausfinanzierung dienen soll, entstehen bei der Bank Gebühren. Hierbei kann es sich beispielsweise um die sogenannten Bereitstellungszinsen handeln. Wie hoch Nebenkosten wie diese ausfallen, richtet sich nach den individuellen Kreditbedingungen sowie nach der Kreditsumme.

Gesamtkosten in der Übersicht

Fazit

Wie hoch die Kosten beim Hausverkauf ausfallen, richtet sich nach unterschiedlichen Faktoren. Sie müssen aber auf beiden Seiten mit Nebenkosten rechnen, teilweise auch abhängig vom Wert der Immobilie beziehungsweise dem Kaufpreis. So wird der Verkäufer beispielsweise Geld für die Erstellung verschiedener Gutachten und hälftiger Maklerprovisionen aufbringen müssen, während der Erwerber unter anderem die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer bezahlen muss.