Der Hausbau ist für die meisten Privatleute ein Projekt, das einmalig im Leben umgesetzt wird. Dementsprechend sind keine Erfahrungswerte vorhanden, was wiederum zu Stolperfallen beim Hausbau führen kann. Bei Bauunternehmen.org erfahren Sie einige Risiken und Planungsfehler beim Hausbau und wie sich diese im Vorfeld verhindern lassen.
Hausbau planen: Eine stabile Finanzierung ist wichtig
Die monatliche finanzielle Belastung beim Hausbau ist einer der Faktoren, der das Projekt scheitern lassen kann. Dabei gilt bei der Berechnung der Belastung die Faustregel, den Nominal-Zins plus ein Prozent Tilgung durch zwölf Monate zu berechnen. In Phasen der Niedrigzinsen, wenn das Baugeld zu geringen Zinsen erhältlich ist, ist es lohnend, die Tilgung entsprechend nach oben anzupassen. Erhält man einen Kredit zu drei statt fünf Prozent, können die ersparten zwei Prozent in die Tilgung investiert werden.
Dabei spielt auch die Zinsbindung eine Rolle. Ist das Zinsniveau für Baukredite niedrig, ist eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger empfehlenswert. Das verschafft Planungssicherheit und reduziert die Risiken der Baufinanzierung. Dabei steht Hausherren der § 489 BGB zur Seite, denn Verträge mit langen Zinsbindungen können 10,5 Jahre nach kompletter Auszahlung ganz oder auch teilweise vom Kreditnehmer gekündigt werden. Das bedeutet für die Planung der Baufinanzierung eine Pufferzone, in der die Zinsentwicklung beobachtet werden kann.
Auch das Eigenkapital sollte in diesem Zusammenhang einem Check unterzogen werden, damit das Risiko beim Hausbau so gering wie möglich bleibt. 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten, die sich aus Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag sowie Notarkosten ergeben, sollten für eine solide Finanzplanung vorhanden sein. Je mehr Eigenkapital, desto besser. Ohne jegliches Eigenkapital kommen nur Bauherren aus, die über ein hohes und stabiles Einkommen verfügen. Dabei sollte immer Bedacht werden, dass die Erwerbsnebenkosten keinesfalls mittels Kredit finanziert werden sollten.
Hausbau richtig planen: Versteckte Kosten berücksichtigen
Die Erwerbsnebenkosten sollten Bauherren nicht unterschätzen. In Hamburg beispielweise müssen Bauherren zusätzlich rund 6,2 Prozent Erwerbsnebenkosten in die Baufinanzierung einplanen. Davon entfallen 4,5 Prozent in die Grunderwerbssteuer und 1,7 Prozent fallen für den Notar und den Grundbucheintrag an. In verschiedenen Bundesländern ist die Grunderwerbssteuer auch oftmals höher.
Der Papierkram wird von Bauherren häufig unterschätzt. Die Erstellung vom Bauantrag bringt ebenso Kosten mit sich wie auch der Eintrag in das Grundbuch. Dazu fallen Baugenehmigungsgebühren an und auch der Architekt, der Notar, das Bauamt, gegebenenfalls notwendige Gutachter oder der Anwalt, der für die Vertragsprüfung verantwortlich ist – keiner arbeitet umsonst. Dabei sollte aber nicht an der falschen Stelle gespart werden, denn ein baubegleitender Sachverständiger bedeutet zunächst zwar Kosten, allerdings lohnt sich die Investition am Ende durch einen reibungslosen Ablauf.
Die Bank will ebenfalls Geld – auch ohne Leistung. Wenn der Baubeginn sich beispielsweise verzögert, weil der Winter länger ist, möchte die Bank dennoch ihr Geld sehen, denn die Kreditsumme für den Bauherren steht ja auch bei schlechten Witterungsverhältnissen bereit. Die Bank kassiert also allein schon für die Bereitstellung des Kredites. Damit die Zinsen für die Bereitstellung nicht anfallen, sollte ein langer Zeitraum der bereitstellungsfreien Zeit beim Baukredit vereinbart werden. Stichwort Bank: Hier erfahren Sie alles zu Fördermitteln.
Die Stolperfallen beim Grundstückskauf
Altlasten auf einem Grundstück können für Bauherren teuer werden. Wurde beispielsweise zuvor auf dem Baugrundstück Altöl gelagert und davon ist einiges in das Erdreich geraten, fallen Kosten an. Die Altlasten müssen entsorgt werden. Die Geschichte des Grundstücks zu hinterfragen ist auf jeden Fall eine gute Entscheidung vor dem Kauf. Dazu kann auch ein Gutachter vor dem Kauf eingeschaltet werden, der zwar Kosten verursacht, am Ende aber Geld spart. Mehr Informationen zur Suche und zum Kauf von geeignetem Bauland, finden Sie in diesem Artikel.
Alte Bäume auf einem Grundstück sehen zunächst gut aus, müssen allerdings im Regelfall zugunsten der Errichtung des geplanten Baus weichen. Das Fällen und Entsorgen von Bäumen bringt Kosten mit sich, die schnell in einen vierstelligen Bereich führen. Dazu sollte auch beachtet werden, dass einige Bäume unter Bestandsschutz stehen und damit zusätzlich eine kostenpflichtige Genehmigung für die Fällung dieser Bäume ansteht. Außerdem müssen Ersatzbäume für die gefällten Bäume gepflanzt werden, wodurch noch einmal Kosten anfallen.
Die Baunebenkosten werden von Bauherren oft ebenfalls unterschätzt. Das bedeutet, dass beispielsweise der Bauschutt, sorgfältig getrennt, entsorgt werden muss. Die Baustelle benötigt weiterhin eine Versorgung mit Strom und Wasser. Dazu ist gegebenenfalls ein Bauzaun oder auch ein größerer Kran für einige Arbeiten erforderlich. Die Baunebenkosten können stark nach oben schnellen und eine große Geldsumme notwendig machen. Etwa 15 Prozent der Baukosten entfallen auf solche vermeintlichen kleinen Posten. Deshalb sollte das eigene Budget auch nicht bis zum letzten Cent in Extrawünsche investiert werden.
Wenn die Baugrube ausgehoben wird und man früher als erwartet auf Grundwasser stößt, ist guter Rat teuer. Bauunternehmen und Architekten ziehen sich in solchen Fällen gern schnell aus der Verantwortung und die Bauherren müssen nun aktiv werden, damit das Haus nicht im Wasser steht und langfristig ein schimmeliger Keller die Folge ist. Lässt der Bebauungsplan dies zu, kann das Haus höher gebaut werden. Dazu wird eine zusätzlich Abdichtung von Keller oder Bodenplatte erforderlich – und das kostet Geld.
Schwarze Schafe: Schutz vor unseriösen Anbietern
Welches Bauunternehmen für die Umsetzung des eigenen Projektes zu wählen ist, ist eine wichtige Entscheidung. Seriöse Baufirmen gibt es zwar reichlich, aber sie wollen gefunden werden. Gerne melden Bauunternehmen Konkurs an, wenn Bauherren schon Teilzahlungen geleitet haben. Das Geld der Bauherren ist damit erst einmal verloren und die dafür verantwortliche Firma geht unter neuem Namen und mit gewechseltem Geschäftsführer wieder ins Geschäft, um neue Bauherren um ihre Teilzahlungen zu bringen. Das bedeutet, dass Bauherren vor Baubeginn genau hinschauen sollten und auch die Referenzen des Bauunternehmens prüfen sollten.
Konfliktfrei geht der Hausbau praktisch nie vonstatten. Prozesse vor Gericht bei Baustreitigkeiten sind eine langwierige Angelegenheit, die viel Zeit und Nerven kosten. Allerdings lassen sich zahlreiche Konflikte rund um den Bau auch schneller und dennoch so rechtssicher wie vor Gericht lösen. Es gibt Schlichtungs- und Schiedsordnungen für Baustreitigkeiten, die Bauherren zu ihrem guten Recht verhelfen. Die ARGE Baurecht ist hier beispielsweise eine Ansprechstelle, die Hilfe leistet. Bauherren sollten sich zudem per Hausbau-Versicherung schon vor Baubeginn gegen eventuelle Baustreitigkeiten absichern.
Innerhalb der BTVG sind Schutzbestimmungen für die Absicherung von Vorauszahlungen durch bestimmte Sicherungsmaßnahmen vorgesehen, die Bauherren vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers und daraus resultierenden Verlusten schützen. Hier stehen schuldrechtliche Absicherungen wie die Bankgarantie, die Sicherstellung im Grundbuch in Kombination mit einem Ratenplan oder pfandrechtliche Sicherungen wie Hypotheken zur Auswahl.
