Für jeden Häuslebauer ein Traum: Das Eigenheim ist endlich fertig und einzugsbereit. Doch auch wenn die Freude groß ist, steht vor dem Einzug die offizielle Abnahme des Neubaus. Was das für Sie bedeutet, worauf es bei der Bauabnahme ankommt und was ins Bauabnahmeprotokoll gehört, erfahren Sie im Folgenden.
Alles auf einen Blick:
- Die Bauabnahme ist eine gemeinsame Begutachtung eines Neubaus von Bauherr beziehungsweise Bauträger und Bauunternehmer. Dabei wird das Gebäude auf Mängel untersucht.
- Baumängel sind zum Beispiel undichte Fenster, ein falscher Fassadenanstrich oder ein fehlendes Sicherheitsgeländer. Festgestellte Mängel müssen in einem Protokoll dokumentiert werden.
- Um das Risiko zu minimieren, einen Baufehler zu übersehen, lohnt es sich, einen unabhängigen Baugutachter zu beauftragen.
- Die Ergebnisse der Bauabnahme werden im sogenannten Bauabnahmeprotokoll festgehalten, das beide Parteien unterschreiben müssen.
- Bei gravierenden Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern und eine Nachbesserung fordern.
Bauabnahme und Bauabnahmeprotokoll
Bevor ein Neubau in den Besitz des Bauherrn übergeht, ist eine Begutachtung der Bauleistung erforderlich, deren Ergebnisse dann in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert werden.
Was ist eine Bauabnahme?
Die Bauabnahme ist die offizielle Begutachtung eines fertigen Neubaus, wenn dieser von der Bauphase in die Nutzungsphase übergehen soll. Diese Sichtung erfolgt direkt am Objekt durch die beiden Vertragspartner, den Bauherrn beziehungsweise Bauträger und den Bauunternehmer. Der Bauherr prüft, ob das fertiggestellte Gebäude mit dem Bauvertrag übereinstimmt und bautechnischen Bestimmungen entspricht. Im Klartext bedeutet das: Hat das Bauunternehmer seine Arbeit so abgeliefert, wie es vereinbart war?
Doch nicht jeder Bauherr traut sich die verantwortungsvolle Aufgabe zu. Dann können Bausachverständige helfen, die das Gebäude fachmännisch inspizieren. Das Hinzuziehen eines unabhängigen, kostenpflichtigen Sachverständigen ist in der Regel sehr sinnvoll, aber keine Pflicht. Die Bauabnahme ist auch ohne Gutachter gültig.
Wurde das Gebäude mängelfrei und vorgabenkonform errichtet, wird dies im Bauabnahmeprotokoll festgehalten, das beide Parteien unterzeichnen müssen. Im Protokoll müssen jedoch auch eventuelle Mängel dokumentiert werden. Dann legen Bauherr und Bauunternehmer ein Datum für eine zweite Bauabnahme fest, bis zu dem das Unternehmen alle vorhandenen Mängel beseitigt.
Checkliste: Was muss ins Bauabnahmeprotokoll?
Damit ein Abnahmeprotokoll überhaupt gültig ist, muss es verschiedene wichtige Punkte enthalten:
- Teilnehmer: Auflistung der beteiligten Personen mit vollen Namen und Adressen
- Ort und Datum: Adresse der Baustelle und Datum der Abnahme
- Baumaßnahme: Genaue Benennung der vertraglich vereinbarten Bauleistung, die abgenommen werden soll
- Bauvertrag: Auftragsnummer der Bauleistung und Datum des Bauvertrages
- Teil- oder Gesamtleistung: Vollständiger Neubau oder neu gebauter Teil
- Zeitpunkt der Bauphase: Planmäßige sowie tatsächliche Durchführung und Fertigstellung der Baumaßnahme
- Mängel: Auflistung der bekannten, beanstandeten und noch nicht behobenen Mängel
- Zeitpunkt für neue Bauabnahme: Gemeinsame Einigung auf einen zweiten Abnahmetermin nach Mängelbeseitigung
- Unterschriften: Kenntnisnahme und Einverständnis aller Beteiligten
Was müssen Sie bei der Bauabnahme beachten?
Bestehen Sie auf eine offizielle Bauabnahme
Lassen Sie sich als Bauherr nicht mit einer Fertigstellungsbescheinigung über die Mangelfreiheit eines Gebäudes abwimmeln. Für eine wirksame Abnahme sind Ihre Anwesenheit sowie Ihre Unterschrift unerlässlich.
Ziehen Sie erst nach der Endabnahme ein
Der Mietvertrag für die alte Wohnung läuft aus und das neue Eigenheim wäre rein theoretisch schon bewohnbar, nur ein paar Kleinigkeiten fehlen noch. Dieser Umstand kann dazu verleiten, zu früh in eine unfertige Immobilie einzuziehen. Das sollten Sie jedoch vermeiden. Denn mit Ihrem Einzug nehmen Sie den Neubau stillschweigend ab und geben Ihr Recht auf Mängelbeseitigung ab.
Unterschreiben Sie nicht vorschnell
Auch wenn Sie der Gedanke an einen schnellen Einzug in Ihr neues Eigenheim beflügelt, unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll nicht voreilig. Lassen Sie sich nicht auf Versprechungen seitens der Baufirma ein, das Haus nach der förmlichen Abnahme auf Vertrauensbasis noch mängelfrei fertigzustellen. Mit Ihrer Unterschrift entbinden Sie das Bauunternehmen von der Pflicht, Defizite auf eigene Kosten zu beheben.
Seien Sie kleinlich
Auch wenn Sie dem Bauunternehmer vertrauen und ihm nicht das Gegenteil vermitteln wollen: Prüfen Sie genau, haken Sie nach und dokumentieren Sie auch kleinere Mängel. Denn es ist Ihr Schaden und Ihr Geld. Sie haben bei gravierenden Baumängeln auch jederzeit das Recht die Abnahme zu verweigern – auch wenn Sie den Auftragnehmer möglicherweise damit verärgern.
Halten Sie sich an die Formalitäten
Bauabnahmen sowie die zugehörigen Abnahmeprotokolle sind nur dann wirksam, wenn sie die formalen Voraussetzungen erfüllen. Achten Sie also auf Vollständigkeit und Korrektheit des Inhalts sowie die Anwesenheit und Unterschriften beider Parteien.
Stützen Sie sich auf den Bauvertrag
Ein Baumangel muss nicht immer bedeuten, dass etwas an Ihrem neuen Wohnhaus kaputt ist. Es zählt ebenfalls als Mangel, wenn das Unternehmen einen Raum zu klein gebaut hat, die Fassade in einem falschen Farbton gestrichen hat oder zu wenige Steckdosen in Ihrem zukünftigen Wohnzimmer montiert hat. Fordern Sie die Abmachungen aus dem Bauvertrag ein.
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit
Auch wenn vor dem Einzug oftmals die Zeit drängt, weil sich der Bau beispielsweise sowieso schon länger als geplant hinzieht, sollten Sie bei der Bauabnahme keinesfalls Zeit sparen. Nehmen Sie sich mehrere Stunden Zeit, um jedes Detail überprüfen zu können. Auch wenn es sich am Feierabend anbietet, machen Sie keine Termine in der Dämmerung oder im Dunkeln, sonst fallen Ihnen manche Mängel vielleicht gar nicht auf.
Holen Sie sich Unterstützung von Bausachverständigen
Sachverständige können Sie als Experten bei der Abnahme unterstützen. Das Hinzuziehen eines unabhängigen Gutachters minimiert Ihr Risiko, mögliche Mängel zu übersehen. Auch wenn die Kosten für einen Baugutachter recht hoch sind, macht sich diese Investition besonders wegen der vielen versteckten Mängel bezahlt. Um ganz sicher zu gehen, können Sie einen Bausachverständigen auch schon während der Bauphase engagieren.
Fristen und Ablauf
Bei der gemeinsamen Begehung und Inspektion eines Neubaus ist es wichtig, genaue Fristen und einen grundlegenden Ablauf einzuhalten.
Welche Fristen sind einzuhalten?
- Ist eine Immobile fertiggestellt, informiert das Bauunternehmen den Bauherren darüber. Nach der Bekanntgabe hat dieser in der Regel 12 Werktage Zeit, um einen Abnahmetermin zu vereinbaren. Ist diese Zeit verstrichen, erlischt Ihr Recht auf Nachbesserung der Mängel. Die Frist gilt jedoch nicht, wenn trotz der entsprechenden Mitteilung der Hausbau noch gar nicht vollständig fertig ist. Der eigentliche Termin kann später erfolgen.
- Bei einer stillschweigenden Abnahme, die beispielsweise durch Einzug erfolgt, gilt die Leistung nach 6 Werktagen als angenommen und Ihr Anspruch auf Nachbesserung verfällt.
- Für die Behebung der Mängel durch die Baufirma gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum. Die Dauer sollte angemessen sein und der anstehenden Arbeit entsprechen.
- War die Bauabnahme erfolgreich, beginnt eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. In dieser Zeit ist die Baufirma zur Nacherfüllung, also zur Beseitigung der Mängel verpflichtet, wenn sie nachweislich Schuld trägt.
Wie läuft die Bauabnahme ab?
- Bauherr und Bauunternehmer beziehungsweise Bauträger vereinbaren innerhalb der vorgegebenen Zeitspanne einen Termin und treffen sich direkt an der ehemaligen Baustelle. Auf Wunsch des Bauherrn kann auch ein Baugutachter hinzugezogen werden.
- Zusammen gehen die Parteien mit wachsamem Auge den Neubau ab und untersuchen diesen Raum für Raum nach möglichen Mängeln. Dazu gehört zum Beispiel das Öffnen der Fenster, das Testen der Heizung oder die Kontrolle der Schutzgeländer.
- Nach der gemeinsamen Begehung halten Auftraggeber und Auftragnehmer die Ergebnisse im Bauabnahmeprotoll fest. Ist der Neubau mängelfrei, nimmt ihn der neue Eigentümer mit seiner Unterschrift ab. Bei gravierenden Mängeln wird eine zweite Abnahme nach der Mängelbeseitigung vereinbart.
- Ist die Abnahme erfolgreich und das Protokoll unterschrieben, kann der frisch gebackene Hausbesitzer ohne Sorgen einziehen.
Baumängel
Bauherr oder Gutachter gehen sorgfältig auf die Suche nach baulichen Mängeln zum Beispiel an Fenstern, Wänden oder technischen Anlagen. Bei wesentlichen Mängeln kann der Auftraggeber sogar die Abnahme verweigern.
Checkliste: Auf welche Baumängel sollten Sie achten?
Generell sollten Sie bei der Bauabnahme Ihren gesamten Neubau mit Adleraugen begutachten. Folgende Bereiche spielen eine wichtige Rolle:
- Fenster und Türen: Öffnungsrichtung, Dichtung, korrekte Größe, Beschädigungen, Kontrolle von Zargen und Fensterbrettern, Schlössern und Schlüsseln
- Fassade, Wände und Decken: Raummaße, Risse, bröckelnder Putz, Farbe, blasenfreie Tapete, Feuchtigkeit, Dämmung
- Dach: Konstruktion, Dämmung, Dachrinne, Blitzschutz
- Treppen und Geländer: korrekte Umsetzung, Beschädigungen, Stabilität
- Steckdosen und Leuchten: Funktionstest, Platzierung, Anzahl, beschädigte Schalter
- Haustechnik: Funktionstest, Gebrauchsanweisung, Einbau der vereinbarten Geräte
- Leitungen und Rohre: Funktionstest, Isolierung und Befestigung
- Außenanlagen: Einfahrt, Mauern, Bauvorschriften
- Nachweise: Erklärungen, Urkunden, Ausweise, Funktions- und Unbedenklichkeitsnachweise, Messprotokolle
- Ordnungsgemäß hinterlassene Baustelle: Schutt, Müll, Baureinigung, Sicherheitsvorkehrungen
- Brandschutz und Sicherheit: Einhaltung aktueller gesetzlicher Bestimmungen
Bei der Begutachtung gilt: Lieber einmal zu viel hinschauen, als einmal zu wenig. Ein anderer Fassadenanstrich als im Bauvertrag vereinbart, ist offensichtlich. Doch besonders in den kritischen Bereichen Dach, Keller und Heizungsanlage verstecken sich gerne mal Konstruktions- oder Baufehler, die weitreichende Konsequenzen haben können.
- Dach: Die Wärmedämmung muss einwandfrei angebracht und voll funktionstüchtig sein.
- Keller: Auch der Keller muss korrekt gedämmt und abgedichtet sein, sonst drohen feuchte Wände.
- Heizung: Hier besteht ein hohes Fehlerrisiko, beispielsweise in der Dimensionierung oder der Lüftung.
Im schlimmsten Fall wird Ihr Haus unbewohnbar oder Sie müssen viel Geld für Reparaturen aufwenden. Geld, das Sie ohne den Pfusch am Bau nicht hätten zahlen müssen. Ist Ihnen dieses Risiko zu hoch, haben Sie die Option, auf eigene Kosten einen Baugutachter zurate zu ziehen. Auf Wunsch begleitet der Sachverständige bereits die Bauphase.
Wer kann die Bauabnahme verweigern?
Wenn ein Bauherr gravierende Baumängel an seinem neu gebauten Haus entdeckt, kann er die Bauabnahme verweigern. Und zwar so lange, bis das Bauunternehmen die Mängel beseitigt hat. Ein baulicher Fehler gilt dann als gravierend oder wesentlich, wenn er die Funktion des Wohnhauses beeinträchtigt, also es unbewohnbar macht. Fehlt der Stromanschluss, ist das unbestritten ein gravierendes Defizit. Ein schief montierter Lichtschalter dagegen nicht. Summieren sich jedoch kleine, unwesentliche Mängel, gilt auch das auch als wesentlich.
Ein häufiges Streitthema zwischen beiden Parteien ist die Entscheidung, ab wann ein Mangel wesentlich ist und den Bauherrn zur Verweigerung der Abnahme berechtigt. Ein Gutachter schafft hier klare Fronten. Als Experte kann er beurteilen, ob die Arbeit vertragsmäßig und vorgabenkonform ausgeführt wurde.
Ein weiterer Grund, weshalb ein Bauherr die Abnahme verweigern kann, besteht dann, wenn ihm wichtige Dokumente wie Garantie-Urkunden für technische Geräte, der Energieausweis oder die Unbedenklichkeitserklärung für die verwendeten Baustoffe nicht vorliegen.
Der Einzug kann beginnen
Ist die Immobilie mängelfrei abgenommen, steht Ihrem Einzug nichts mehr im Weg. Mit der Übernahme des Hauses sind jedoch Rechte und Pflichten, wie die Beweislastumkehr, verbunden.
Wie geht es nach der Bauabnahme weiter?
Ist die neue Immobilie mängelfrei mit der Unterschrift des Protokolls an Sie übergegangen, sind Sie zur vollständigen Zahlung der Bauleistung verpflichtet und für die Sicherheit des Hauses zuständig. Außerdem beginnt eine Fünf-Jahres-Frist für Mängelrügen gegen die Baufirma.
- Vollständige Zahlung der Bauleistung: Sind Sie mit der geleisteten Arbeit der Baufirma einverstanden, müssen Sie die vollständige Zahlung leisten beziehungsweise die Schlussrate bezahlen.
- Gewährleistungsfrist: Ist eine Bauabnahme erfolgreich abgeschlossen und mit den Unterschriften von Auftraggeber und Auftragnehmer besiegelt, dann tritt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche ein.
- Beweislastumkehr: In dieser Zeit gilt die sogenannte Beweislastumkehr. Das bedeutet, dass bei auftretenden Bauschäden nun der Bauherr beweisen muss, dass diese auf bauliche Fehler des Bauunternehmens vor der offiziellen Abnahme zurückgehen.
- Risiko- und Gefahrenübergang: Als Bauherr und frisch gebackener Hausbesitzer sind Sie nun selbst für die Sicherheit Ihres Wohnhauses zuständig. Dazu gehört auch, dass Sie es mit einer Wohngebäudeversicherung gegen mögliche Schäden durch Brand, Wasser oder Sturm versichern. Bis zur Abnahme liegt diese Pflicht bei der Baufirma. Oft knüpfen Kreditgeber ihre Leistung an den Nachweis einer solchen Versicherung.
Fazit
Eine Bauabnahme wird immer dann fällig, wenn eine Immobile von der Bauphase in die Nutzungsphase übergehen soll. Sie ist die offizielle, finale Begutachtung des Neubaus. Der Bauherr, der die Bauleistung in Auftrag gegeben hat, überprüft in diesem Schritt alleine oder mit Hilfe eines Gutachters, ob das Bauunternehmen seine Arbeit entsprechend Bauvertrag und gesetzlichen Regelungen erfüllt hat.
Ist das der Fall, unterschreiben die beiden Parteien ein Abnahmeprotokoll. Damit geht der Neubau mit sämtlichen Rechten und Pflichten an den Bauherren über. Bemerkt der Bauherr jedoch bei der Begehung gravierende bauliche Mängel, kann er die Abnahme verweigern und die Fehler von der Baufirma nachbessern lassen. Danach ist ein zweiter Termin zur Begutachtung notwendig.
Im Bauabnahmeprotokoll finden Sie: eine Auflistung der Teilnehmer, den Ort und das Datum des Treffens sowie die genaue Benennung der abzunehmenden Bauleistung inklusive deren planmäßige und tatsächliche Fertigstellung. Bei einem mangelhaften Bau müssen außerdem die gefundenen Mängel Inhalt des Protokolls sein und detailliert dokumentiert werden.
