Abschlags-, Teil- und Schlussrechnungen: Das Kumulationsprinzip 

Im Bauwesen wird nach Baufortschritt abgerechnet. Dabei ist die kumulierte Abrechnung (besonders nach VOB/B) der Goldstandard: 

• Die Logik: Jede neue Rechnung führt den gesamten bisherigen Leistungsstand auf. Davon werden die bereits gezahlten Beträge aus vorherigen Abschlagsrechnungen abgezogen. 
• Der Vorteil: Es ist jederzeit nachvollziehbar, welcher Teil des Gesamtprojekts bereits vergütet wurde. Das verhindert Doppelabrechnungen und sorgt für Transparenz gegenüber dem Bauherrn. 
• Steuerfalle: Umsatzsteuerlich gilt jede Abschlagszahlung als Teilleistung, sofern sie abgenommen wurde. Achte darauf, dass die Steuer am Ende der Schlussrechnung korrekt über das Gesamtprojekt berechnet wird. 

Sicherheitseinbehalte und Haftungsfreistellung 

Ein kritischer Punkt bei der Erstellung von Bau-Rechnungen sind die Einbehalte: 

• Sicherheitseinbehalt: Oft behält der Auftraggeber 5 % der Summe für die Dauer der Gewährleistungsfrist (meist 4 oder 5 Jahre) ein. In der Rechnung muss dieser Betrag klar ausgewiesen und vom Auszahlungsbetrag abgezogen werden, um die Buchhaltung sauber zu halten. 
• Bauabzugsteuer: Wenn du als Subunternehmer tätig bist, muss dein Auftraggeber 15 % der Rechnungssumme an das Finanzamt abführen. Es sei denn, du legst eine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vor. Diese sollte idealerweise bereits als Anhang mit der Rechnung (digital) versendet werden. 

Die technische Tiefe: XRechnung vs. ZUGFeRD 

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die Pflicht, E-Rechnungen im B2B-Bereich empfangen zu können (§ 14 UStG n. F.). Für die Ausstellung besteht jedoch eine Übergangsfrist: 

• Bis Ende 2026 dürfen noch herkömmliche PDF-Rechnungen versendet werden, wenn der Empfänger zustimmt. 
• Ab 1. Januar 2028 wird die E-Rechnung zur Regelpflicht für alle inländischen B2B-Umsätze. 

Für technisch saubere Prozesse haben sich zwei Formate etabliert: 

Warum das für dich wichtig ist: Deine Rechnungssoftware muss E-Rechnungsdaten korrekt nach CEN EN 16931 strukturieren und alle Pflichtfelder gemäß § 14 Abs. 4 UStG enthalten. 
Besonders im Bauwesen ist es üblich, zusätzliche Dokumente wie Aufmaße, Bautagebücher oder Freistellungsbescheinigungen direkt als strukturierte Anhänge im XML-Container mitzusenden. So bleiben die Unterlagen beim Empfänger vollständig und prüffähig 

GoBD-Konformität: Das „Word-Verbot“ 

Die Finanzverwaltung fordert, dass Rechnungen unveränderbar archiviert werden. Ein Word-Dokument lässt sich jederzeit ändern, ohne dass Spuren bleiben. Das ist ein gefundenes Fressen für jeden Betriebsprüfer. 

• Verfahrensdokumentation: Du musst dokumentieren, wie die Rechnung von der Erstellung bis zur Archivierung verarbeitet wird. 
• Indexierung: Rechnungen müssen auffindbar und maschinell auswertbar sein. Eine bloße Ordnerstruktur auf dem Server reicht nicht aus; ein Dokumentenmanagementsystem (DMS) oder eine zertifizierte Bausoftware ist hier der sicherste Weg. 

Praxis-Check: Checkliste für den Rechnungsausgang 

Bevor du auf „Senden“ klickst, prüfe folgende Punkte: 

• Ist das Leistungsdatum (oder der Zeitraum) exakt angegeben? 
• Ist bei Netto-Rechnungen der Hinweis auf § 13b UStG enthalten? 
• Liegt die aktuelle Freistellungsbescheinigung bei? 
• Sind alle Aufmaße als prüffähige Unterlage angehängt? 
• Entspricht das Dateiformat den neuen E-Rechnungs-Standards (ZUGFeRD/XRechnung)? 

Die Anforderungen an die Rechnungsstellung sind im Bauwesen so hoch wie in kaum einer anderen Branche. Wer hier digital aufrüstet, schützt sich nicht nur vor dem Fiskus, sondern beschleunigt auch seine Zahlungseingänge massiv. 

Reverse-Charge-Verfahren im Bau: Wann § 13b UStG wirklich greift

Das Reverse-Charge-Verfahren (§ 13b UStG) ist eine der häufigsten Stolperfallen im Bauwesen. Wer hier nicht aufpasst, riskiert falsche Umsatzsteuer, verlorenen Vorsteuerabzug und Probleme bei der Betriebsprüfung.

Wann greift § 13b UStG?

• Es gilt bei Bauleistungen zwischen zwei Unternehmern, wenn der Leistungsempfänger selbst Bauleistungen erbringt.
• Nicht relevant für private Auftraggeber oder Lieferungen von Material.
• Entscheidend ist die tätigkeitsspezifische Rolle des Auftraggebers, nicht die Art der einzelnen Leistung.

Unterschied Generalunternehmer vs. Subunternehmer

• Subunternehmer stellt Rechnung ohne Umsatzsteuer.
• Generalunternehmer schuldet die Umsatzsteuer und führt sie ans Finanzamt ab.
• Ziel: Umsatzsteuer wird direkt vom Leistungsempfänger abgeführt, nicht vom Leistenden.

Typische Fehlannahmen

• § 13b gilt bei jeder Bauleistung → falsch, nur zwischen Unternehmern.
• Private Auftraggeber fallen ebenfalls unter § 13b → falsch, hier normale Umsatzsteuerpflicht.
• Jeder Leistungsempfänger ist automatisch Bauleistender → prüfen, ob er tatsächlich Bauleistungen ausführt.

Auswirkungen auf die Rechnungsstellung

Die Auswirkungen auf die Rechnungsstellung beim Reverse-Charge-Verfahren sind klar: Es darf keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden, stattdessen muss zwingend der Hinweis „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers nach § 13b UStG“ auf der Rechnung stehen. Werden diese Vorgaben nicht korrekt umgesetzt, drohen Steuernachzahlungen oder der Verlust des Vorsteuerabzugs für den Leistungsempfänger.

Fazit: Rechtssichere Bau-Rechnungen als Schlüssel für Liquidität und Prüfungssicherheit

Bau-Rechnungen sind weit mehr als reine Zahlungsaufforderungen – sie sind ein zentrales Steuerungsinstrument für Liquidität, Nachvollziehbarkeit und rechtliche Absicherung. Wer das Kumulationsprinzip sauber umsetzt, Sicherheitseinbehalte korrekt ausweist und die Besonderheiten der Bauabzugsteuer berücksichtigt, schafft Transparenz gegenüber Auftraggebern und Finanzamt.

Mit der verpflichtenden Einführung der E-Rechnung wird zudem die technische Seite immer wichtiger: Formate wie XRechnung und ZUGFeRD sind keine Zukunftsmusik mehr, sondern bestimmen schon heute den Standard. Gleichzeitig sorgen GoBD-konforme Prozesse dafür, dass Rechnungen auch Jahre später noch prüfungssicher nachvollzogen werden können.

Unterm Strich gilt: Wer seine Rechnungsprozesse digital, strukturiert und gesetzeskonform aufsetzt, reduziert Fehlerquellen, beschleunigt Zahlungseingänge und minimiert Risiken bei Betriebsprüfungen – ein klarer Wettbewerbsvorteil im Baugeschäft.

FAQ zum Thema: Typische Fehler, Fristen und Fallstricke bei Bau-Rechnungen

Was bedeutet das Kumulationsprinzip bei Bau-Rechnungen konkret für meine Abrechnung?

Das Kumulationsprinzip bedeutet, dass jede neue Rechnung den gesamten bisherigen Leistungsstand enthält. Bereits gestellte Abschlagsrechnungen werden dabei abgezogen. So entsteht eine transparente und lückenlose Dokumentation des Projektfortschritts.

Wann muss ich bei Bauleistungen die Umsatzsteuer korrekt ausweisen?

Jede Abschlagszahlung kann als Teilleistung gelten, wenn sie abgenommen wurde. Wichtig ist, dass in der Schlussrechnung die Umsatzsteuer korrekt auf das gesamte Projekt berechnet und bereits versteuerte Beträge sauber berücksichtigt werden.

Wie gehe ich mit Sicherheitseinbehalten in der Rechnung richtig um?

Sicherheitseinbehalte (z. B. 5 %) müssen klar in der Rechnung ausgewiesen und vom Auszahlungsbetrag abgezogen werden. Nur so bleibt die Buchhaltung korrekt und nachvollziehbar.

Was ist die Bauabzugsteuer und wann betrifft sie mich als Unternehmer?

Die Bauabzugsteuer beträgt 15 % der Rechnungssumme und wird vom Auftraggeber direkt an das Finanzamt abgeführt. Du kannst sie vermeiden, indem du eine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorlegst.

Welche E-Rechnungsformate sind im Bauwesen aktuell relevant?

Die wichtigsten Formate sind XRechnung (vor allem bei öffentlichen Aufträgen verpflichtend) und ZUGFeRD (ideal für den B2B-Bereich). Beide erfüllen die Anforderungen der europäischen Norm CEN EN 16931.

The post Bau-Rechnungen rechtssicher: Fristen, Formate, Fakten  first appeared on Tipps & Ratgeber rund ums Bauen & Sanieren.

Mobile Baustellenüberwachungskameras: Flexibilität und Effizienz 

Eine der zentralen Komponenten moderner Baustellensicherheit sind Baustellen- Überwachungskameras. Diese mobilen Kameras bieten zahlreiche Vorteile gegenüber festen Installationen. Sie können schnell und einfach an verschiedenen Stellen der Baustelle positioniert werden, um tote Winkel abzudecken und sicherzustellen, dass alle wichtigen Bereiche überwacht werden. Zudem lassen sie sich problemlos umstellen, falls sich der Fokus der Überwachung ändern muss, beispielsweise bei wechselnden Arbeitsphasen oder erweiterten Bauprojekten. 

Mobile Überwachungskameras sind oft mit fortschrittlichen Technologien ausgestattet, wie z.B. Nachtsicht, Bewegungserkennung und hochauflösenden Bildaufnahmen. Diese Funktionen ermöglichen es, auch bei schlechten Lichtverhältnissen klare Bilder zu erhalten und verdächtige Aktivitäten frühzeitig zu erkennen. Darüber hinaus können die aufgezeichneten Daten in Echtzeit an zentrale Überwachungsstationen gesendet werden, sodass sofortige Maßnahmen ergriffen werden können, wenn eine Bedrohung erkannt wird. 

Abschreckung von Dieben und Vandalen 

Eine der wichtigsten Funktionen der Videoüberwachung auf Baustellen ist die Abschreckung potenzieller Täter. Sichtbare Kameras signalisieren, dass die Baustelle überwacht wird, was die Wahrscheinlichkeit verringert, dass Einbrecher oder Vandalen ihr Ziel wählen. Studien haben gezeigt, dass gut sichtbare Sicherheitsmaßnahmen, einschließlich Überwachungskameras, die Wahrscheinlichkeit von Straftaten deutlich reduzieren. 

Darüber hinaus können die Aufnahmen als Beweismittel dienen, falls doch ein Vorfall stattfindet. Die Möglichkeit, Täter zu identifizieren und ihre Handlungen nachzuverfolgen, erhöht die Chancen, dass sie zur Rechenschaft gezogen werden, was eine zusätzliche abschreckende Wirkung hat. 

Schutz vor Unfällen durch unerlaubtes Betreten 

Neben dem Schutz vor Diebstahl und Vandalismus spielt die Videoüberwachung auch eine wichtige Rolle bei der Sicherheit der Baustellenarbeiter. Unerlaubtes Betreten von Baustellen kann zu gefährlichen Situationen führen, insbesondere wenn unqualifizierte Personen mit schweren Maschinen oder gefährlichen Materialien in Kontakt kommen. Durch die Überwachung der Zugangswege und des gesamten Geländes können potenzielle Gefahren frühzeitig erkannt und verhindert werden. 

Moderne Überwachungssysteme können auch automatisierte Warnungen auslösen, wenn jemand unbefugt das Gelände betritt. Dies ermöglicht eine schnelle Reaktion, um mögliche Unfälle zu vermeiden und die Sicherheit aller Beteiligten zu gewährleisten. 

Einbruchmeldeanlagen in überwachten Bereichen

 Ein weiterer wichtiger Aspekt der Baustellensicherheit ist die Integration von Einbruchmeldeanlagen in den überwachten Bereich. Diese Systeme arbeiten Hand in Hand mit den Videoüberwachungskameras und bieten eine zusätzliche Sicherheitsebene. Bei einer verdächtigen Aktivität, wie z.B. dem Versuch, in die Baustelle einzudringen, kann die Einbruchmeldeanlage einen Alarm auslösen und die Überwachungskameras aktivieren, um den Vorfall sofort aufzuzeichnen. 

Die Kombination aus Videoüberwachung und Einbruchmeldeanlagen sorgt dafür, dass potenzielle Bedrohungen schnell erkannt und neutralisiert werden können, bevor sie größeren Schaden anrichten können. 

Überwachung durch eigenes oder externes Personal 

Die Überwachung von Baustellen kann entweder durch eigenes Sicherheitspersonal oder durch externe Dienstleister erfolgen. Beide Ansätze haben ihre Vor- und Nachteile, und die Wahl hängt oft von den spezifischen Anforderungen der Baustelle sowie den verfügbaren Ressourcen ab. 

Eigenes Personal bietet den Vorteil, dass es direkt in die Arbeitsabläufe integriert ist und eine tiefere Kenntnis der Baustelle besitzt. Externe Sicherheitsdienste hingegen bringen oft spezialisierte Fachkenntnisse und modernste Technologien mit, was besonders für größere oder komplexere Projekte von Vorteil sein kann. 

Unabhängig von der gewählten Methode ist es wichtig, dass das Überwachungspersonal gut geschult ist und eng mit den Bauleitern zusammenarbeitet, um eine effektive Sicherheitsstrategie zu gewährleisten. 

Alarmierung der Polizei oder örtlicher Sicherheitsdienste 

Ein entscheidender Vorteil moderner Videoüberwachungssysteme ist die Möglichkeit, im Falle eines Sicherheitsvorfalls sofortige Hilfe zu rufen. Dank der 24/7 Überwachung mit modernen Assistenzsystem kann die Leitstelle bei Erkennung einer verdächtigen Aktivität sofort die Polizei oder örtliche Sicherheitsdienste benachrichtigen können. Dies ermöglicht eine schnelle Reaktion und minimiert potenzielle Schäden oder Verletzungen. 

Die Integration von Alarmierungsfunktionen in das Überwachungssystem sorgt dafür, dass keine Zeit verloren geht, wenn es darum geht, auf einen Sicherheitsvorfall zu reagieren. Zusätzlich zur Alarmierung können die geschulten Mitarbeiter in der Leitstelle auch direkt via Lautsprecher eingreifen und die Situation entschärfen. Dies erhöht nicht nur die Sicherheit auf der Baustelle, sondern auch das Vertrauen der Bauherren und Arbeiter in die getroffenen Sicherheitsmaßnahmen. 

Beispiele für den Einsatz mobiler Videoüberwachung 

Ein konkretes Beispiel für den erfolgreichen Einsatz mobiler Videoüberwachung ist ein großes Bauprojekt in München, bei dem die Installation von Überwachungskameras zu einem deutlichen Rückgang von Diebstählen führte. Durch die flexible Platzierung der Kameras an strategischen Punkten konnten wertvolle Materialien und Werkzeuge besser geschützt werden. 

Übrigens: In diesem Beitrag finden sich weitere Tipps zum Schutz vor Diebstahl und vor Witterungseinflüssen. 

Ein weiteres Beispiel stammt aus Hamburg, wo eine Baustelle mit externem Sicherheitsdienst und mobiler Videoüberwachung ausgestattet wurde. Dank der schnellen Alarmierung bei verdächtigen Aktivitäten konnte eine geplante Diebstahlaktion verhindert werden, bevor sie Schäden anrichten konnte. Diese Fälle zeigen, wie effektive Sicherheitsmaßnahmen durch mobile Videoüberwachung die Sicherheit und den reibungslosen Ablauf von Bauprojekten erheblich verbessern können. 

Fazit: Baustellen optimal schützen durch Videoüberwachung

Die Sicherheit von Baustellen ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg jedes Bauprojekts. Moderne Lösungen wie mobile Videoüberwachung bieten eine flexible und effektive Möglichkeit, Baustellen vor Diebstahl, Vandalismus und unerlaubtem Betreten zu schützen. Durch die Integration von Überwachungskameras, Einbruchmeldeanlagen und professionellem Sicherheitspersonal können Bauherren und Bauleiter sicherstellen, dass ihre Baustellen optimal geschützt sind. Letztendlich tragen diese Maßnahmen nicht nur zum Schutz der materiellen Werte bei, sondern auch zur Sicherheit der Arbeiter und zum reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten. 

The post Moderne Lösungen für sichere Baustellen – Mobile Videoüberwachung im Einsatz first appeared on Tipps & Ratgeber rund ums Bauen & Sanieren.

Wozu dient die Aushangpflicht? 

Für Arbeitgeber gilt auch eine Fürsorgepflicht für die Mitarbeiter. Unter anderem gehört dazu, den Arbeitsschutz im Betrieb zu gewährleisten. In Deutschland gibt es bestimmte Arbeitsschutzgesetze, die ein Unternehmen aushängen muss. So ist vorgeschrieben, dass der Arbeitgeber diese an einer geeigneten Stelle im Betrieb auslegt oder aushängt, sodass jeder Mitarbeiter diese einsehen kann. Die Vorschriften können den sozialen Arbeitsschutz (beispielsweise Arbeitszeitgesetze) oder technischen Arbeitsschutz (beispielsweise Gesetze zur Unfallverhütung) betreffen. Welche Gesetze im Detail aushangpflichtig sind, hängt stets vom jeweiligen Unternehmen ab. Es gibt Gesetze, die branchenübergreifend ausgehängt werden müssen. Andere sind für bestimmte Branchen oder ab einer gewissen Anzahl an Beschäftigten auszuhängen. Die Aushangpflicht dient dazu, allen Beschäftigten die Möglichkeit zu geben, sich selbstständig über Rechte und Pflichten zu informieren. Darüber hinaus soll es auch für die Beschäftigten möglich sein, zu überprüfen, ob die Vorschriften eingehalten werden. 

Welche Gesetze muss jeder Betrieb aushängen? 

Von der Arbeitszeit bis zum Bürgerlichen Gesetzbuch: die folgenden Vorschriften und Gesetze müssen in Deutschland von jedem Unternehmen ausgehängt werden. 

Das Arbeitszeitgesetz:

Das Arbeitszeitgesetz muss in jedem Betrieb ausgehängt werden. Auch mögliche Betriebsvereinbarungen oder Tarifverträge, die abweichende Regelungen enthalten, sind auszuhängen.

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz:

Auch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt es auszuhängen. Ziel des Gesetzes ist es, Diskriminierung am Arbeitsplatz zu verhindern. 

Das Arbeitsgerichtsgesetz:

Ein Auszug des Arbeitsgerichtsgesetzes (§61b) ist auszuhängen, wenn ein Betrieb mehr als fünf Mitarbeiter beschäftigt. Das Gesetz regelt, wie Arbeitnehmer sich durch eine Klage gegen Diskriminierung wehren können. 

Das Mutterschutzgesetz:

Ein Betrieb muss das Mutterschutzgesetz aushängen, wenn mehr als drei Frauen beschäftigt werden. Dies gilt auch für Frauen, die im Home-Office tätig sind. 

Das Jugendarbeitsschutzgesetz:

Wenn im Unternehmen mindestens ein Jugendlicher beschäftigt wird, muss das Jugendarbeitsschutzgesetz aushängen. Darüber hinaus sollte die Anschrift der zuständigen Aufsichtsbehörde ausgehängt werden.  

Das Bürgerliche Gesetzbuch:

In jedem Betrieb müssen bestimmte Auszüge aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch aushängen. Dabei handelt es sich um die arbeitsrechtlichen Vorschriften §§611-630. 

Wo müssen die Gesetze aushängen? 

Der Betrieb kann die Gesetze öffentlich auslegen, aushängen oder in digitaler Form an seine Mitarbeiter weitergeben. Geeignete Orte sind beispielsweise das Schwarze Brett oder ein anderer Raum (Aufenthalts- oder Pausenraum), der für alle Mitarbeiter zugänglich ist. Teilweise können auch bestimmte Räume (beispielsweise Betriebsabteilungen) vorgeschrieben sein. Für Mitarbeiter, die kein Deutsch sprechen, ist eine Übersetzung erforderlich. 

Welche Folgen erwarten Arbeitgeber bei Missachtung der Aushangpflicht? 

Verzichtet der Arbeitgeber auf die Aushangpflicht, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Dabei kann das Bußgeld bis zu 2.500 Euro betragen. Auch Schadensersatzforderungen sind möglich, wenn der Verstoß gegen die Aushangpflicht als Ursache für einen Unfall oder Schaden nachgewiesen wird. 

Wie ist die richtige Vorgehensweise für Unternehmen? 

Da sich die aktuelle Rechtslage regelmäßig ändert, sind Bücher und juristisch korrekte Vorlagen eine gute Vorbereitung und Hilfe für die richtige Vorgehensweise bei aushangpflichtigen Gesetzen. Haufe bietet dafür nicht nur aktuelle Fachliteratur, sondern auch wertvolle Vorlagen für Dokumentationen sowie Software-Lösungen für PowerPoint-Präsentationen. 

Aushangpflichtige Gesetze – Aufgabe und Verantwortung für Arbeitgeber 

Der richtige Umgang mit aushangpflichtigen Gesetzen ist nicht nur eine wichtige Aufgabe für Arbeitgeber. Sie trägt ebenso zum geschäftlichen Erfolg des Unternehmens bei. So werden Mitarbeiter in Betriebsabläufe mit einbezogen und erhalten Informationen über eigene Rechte. Dies sorgt für Transparenz und ein Vertrauensverhältnis – entscheidende Faktoren für einen langfristigen Unternehmenserfolg. Wer professionell mit dem Thema umgehen möchte, setzt dabei frühzeitig auf eine gute Vorbereitung durch Fachliteratur und nimmt Vorlagen oder Downloads zur Hilfe, die Zeit sparen und effektives Arbeiten ermöglichen. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur Aushangspflicht für Bauunternehmen

Welche gesetzlichen Vorschriften müssen von Bauunternehmen am Schwarzen Brett ausgehängt werden?

Bauunternehmen sind verpflichtet, verschiedene gesetzliche Vorschriften am Schwarzen Brett auszuhängen, darunter das Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (DGUV), sowie Betriebsanweisungen und Sicherheitshinweise für Baustellen. 

Welche Informationen müssen im Aushang zur Arbeitszeitgestaltung enthalten sein?

Der Aushang zur Arbeitszeitgestaltung muss Informationen zu den Regelungen der Arbeitszeit, Pausenregelungen, Überstunden, sowie Angaben zu den Ansprechpartnern für arbeitszeitbezogene Anliegen enthalten. Dies ist gemäß dem Arbeitszeitgesetz (ArbZG) erforderlich. 

Welche Rolle spielen die Informationen zum Betriebsrat im Aushangwesen eines Bauunternehmens?

Bauunternehmen müssen Informationen zum Betriebsrat aushängen, falls ein solcher existiert. Hierbei werden Kontaktdaten, Sprechzeiten und die Zuständigkeiten des Betriebsrats veröffentlicht, um die Kommunikation zwischen Mitarbeitern und Betriebsrat gemäß dem Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG) zu fördern. 

Welche Dokumente müssen im Hinblick auf den Datenschutz am Schwarzen Brett platziert werden?

Im Kontext des Datenschutzes müssen Bauunternehmen die Datenschutzerklärung, Informationen zur Datenverarbeitung und Kontaktdaten des betrieblichen Datenschutzbeauftragten gemäß der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) aushängen.

Welche Rolle spielt der Aushang von Erste-Hilfe-Maßnahmen und Notrufnummern auf Baustellen?

Gemäß der Unfallverhütungsvorschrift „Erste Hilfe“ der DGUV müssen Bauunternehmen auf Baustellen klare Informationen zu Erste-Hilfe-Maßnahmen und relevanten Notrufnummern bereitstellen. Dies gewährleistet eine schnelle und effektive Reaktion im Falle von Unfällen oder medizinischen Notfällen. 

Warum ist der Aushang des Jugendarbeitsschutzgesetzes (JArbSchG) besonders wichtig für Bauunternehmen?

Bauunternehmen müssen das Jugendarbeitsschutzgesetz aushängen, um sicherzustellen, dass die spezifischen Schutzvorschriften für jugendliche Mitarbeiter eingehalten werden. Hierzu gehören Regelungen zu Arbeitszeiten, Pausen, Tätigkeiten und das Verbot bestimmter Arbeiten. 

Welche Pflichten ergeben sich für Bauunternehmen aus dem Aushang von Brandschutzmaßnahmen?

Bauunternehmen müssen Informationen zu Brandschutzmaßnahmen aushängen, einschließlich Evakuierungsplänen, Standorten von Feuerlöschern, Notausgängen und Verhaltensregeln im Brandfall, um die Sicherheit aller Mitarbeiter auf der Baustelle gemäß den Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung zu gewährleisten.

The post Aushangpflichtige Gesetze – ein Ratgeber für Unternehmen  first appeared on Tipps & Ratgeber rund ums Bauen & Sanieren.

Alles auf einen Blick:

• Die Bauabnahme ist eine gemeinsame Begutachtung eines Neubaus von Bauherr beziehungsweise Bauträger und Bauunternehmer. Dabei wird das Gebäude auf Mängel untersucht.
• Baumängel sind zum Beispiel undichte Fenster, ein falscher Fassadenanstrich oder ein fehlendes Sicherheitsgeländer. Festgestellte Mängel müssen in einem Protokoll dokumentiert werden.
• Um das Risiko zu minimieren, einen Baufehler zu übersehen, lohnt es sich, einen unabhängigen Baugutachter zu beauftragen.
• Die Ergebnisse der Bauabnahme werden im sogenannten Bauabnahmeprotokoll festgehalten, das beide Parteien unterschreiben müssen.
• Bei gravierenden Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern und eine Nachbesserung fordern.

Bauabnahme und Bauabnahmeprotokoll

Bevor ein Neubau in den Besitz des Bauherrn übergeht, ist eine Begutachtung der Bauleistung erforderlich, deren Ergebnisse dann in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert werden.

Was ist eine Bauabnahme?

Die Bauabnahme ist die offizielle Begutachtung eines fertigen Neubaus, wenn dieser von der Bauphase in die Nutzungsphase übergehen soll. Diese Sichtung erfolgt direkt am Objekt durch die beiden Vertragspartner, den Bauherrn beziehungsweise Bauträger und den Bauunternehmer. Der Bauherr prüft, ob das fertiggestellte Gebäude mit dem Bauvertrag übereinstimmt und bautechnischen Bestimmungen entspricht. Im Klartext bedeutet das: Hat das Bauunternehmer seine Arbeit so abgeliefert, wie es vereinbart war?

Doch nicht jeder Bauherr traut sich die verantwortungsvolle Aufgabe zu. Dann können Bausachverständige helfen, die das Gebäude fachmännisch inspizieren. Das Hinzuziehen eines unabhängigen, kostenpflichtigen Sachverständigen ist in der Regel sehr sinnvoll, aber keine Pflicht. Die Bauabnahme ist auch ohne Gutachter gültig.

Wurde das Gebäude mängelfrei und vorgabenkonform errichtet, wird dies im Bauabnahmeprotokoll festgehalten, das beide Parteien unterzeichnen müssen. Im Protokoll müssen jedoch auch eventuelle Mängel dokumentiert werden. Dann legen Bauherr und Bauunternehmer ein Datum für eine zweite Bauabnahme fest, bis zu dem das Unternehmen alle vorhandenen Mängel beseitigt.

Checkliste: Was muss ins Bauabnahmeprotokoll?

Damit ein Abnahmeprotokoll überhaupt gültig ist, muss es verschiedene wichtige Punkte enthalten:

• Teilnehmer: Auflistung der beteiligten Personen mit vollen Namen und Adressen
• Ort und Datum: Adresse der Baustelle und Datum der Abnahme
• Baumaßnahme: Genaue Benennung der vertraglich vereinbarten Bauleistung, die abgenommen werden soll
• Bauvertrag: Auftragsnummer der Bauleistung und Datum des Bauvertrages
• Teil- oder Gesamtleistung: Vollständiger Neubau oder neu gebauter Teil
• Zeitpunkt der Bauphase: Planmäßige sowie tatsächliche Durchführung und Fertigstellung der Baumaßnahme
• Mängel: Auflistung der bekannten, beanstandeten und noch nicht behobenen Mängel
• Zeitpunkt für neue Bauabnahme: Gemeinsame Einigung auf einen zweiten Abnahmetermin nach Mängelbeseitigung
• Unterschriften: Kenntnisnahme und Einverständnis aller Beteiligten

Was müssen Sie bei der Bauabnahme beachten?

Bestehen Sie auf eine offizielle Bauabnahme

Lassen Sie sich als Bauherr nicht mit einer Fertigstellungsbescheinigung über die Mangelfreiheit eines Gebäudes abwimmeln. Für eine wirksame Abnahme sind Ihre Anwesenheit sowie Ihre Unterschrift unerlässlich.

Ziehen Sie erst nach der Endabnahme ein

Der Mietvertrag für die alte Wohnung läuft aus und das neue Eigenheim wäre rein theoretisch schon bewohnbar, nur ein paar Kleinigkeiten fehlen noch. Dieser Umstand kann dazu verleiten, zu früh in eine unfertige Immobilie einzuziehen. Das sollten Sie jedoch vermeiden. Denn mit Ihrem Einzug nehmen Sie den Neubau stillschweigend ab und geben Ihr Recht auf Mängelbeseitigung ab.

Unterschreiben Sie nicht vorschnell

Auch wenn Sie der Gedanke an einen schnellen Einzug in Ihr neues Eigenheim beflügelt, unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll nicht voreilig. Lassen Sie sich nicht auf Versprechungen seitens der Baufirma ein, das Haus nach der förmlichen Abnahme auf Vertrauensbasis noch mängelfrei fertigzustellen. Mit Ihrer Unterschrift entbinden Sie das Bauunternehmen von der Pflicht, Defizite auf eigene Kosten zu beheben.

Seien Sie kleinlich

Auch wenn Sie dem Bauunternehmer vertrauen und ihm nicht das Gegenteil vermitteln wollen: Prüfen Sie genau, haken Sie nach und dokumentieren Sie auch kleinere Mängel. Denn es ist Ihr Schaden und Ihr Geld. Sie haben bei gravierenden Baumängeln auch jederzeit das Recht die Abnahme zu verweigern – auch wenn Sie den Auftragnehmer möglicherweise damit verärgern.

Halten Sie sich an die Formalitäten

Bauabnahmen sowie die zugehörigen Abnahmeprotokolle sind nur dann wirksam, wenn sie die formalen Voraussetzungen erfüllen. Achten Sie also auf Vollständigkeit und Korrektheit des Inhalts sowie die Anwesenheit und Unterschriften beider Parteien.

Stützen Sie sich auf den Bauvertrag

Ein Baumangel muss nicht immer bedeuten, dass etwas an Ihrem neuen Wohnhaus kaputt ist. Es zählt ebenfalls als Mangel, wenn das Unternehmen einen Raum zu klein gebaut hat, die Fassade in einem falschen Farbton gestrichen hat oder zu wenige Steckdosen in Ihrem zukünftigen Wohnzimmer montiert hat. Fordern Sie die Abmachungen aus dem Bauvertrag ein.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit

Auch wenn vor dem Einzug oftmals die Zeit drängt, weil sich der Bau beispielsweise sowieso schon länger als geplant hinzieht, sollten Sie bei der Bauabnahme keinesfalls Zeit sparen. Nehmen Sie sich mehrere Stunden Zeit, um jedes Detail überprüfen zu können. Auch wenn es sich am Feierabend anbietet, machen Sie keine Termine in der Dämmerung oder im Dunkeln, sonst fallen Ihnen manche Mängel vielleicht gar nicht auf.

Holen Sie sich Unterstützung von Bausachverständigen

Sachverständige können Sie als Experten bei der Abnahme unterstützen. Das Hinzuziehen eines unabhängigen Gutachters minimiert Ihr Risiko, mögliche Mängel zu übersehen. Auch wenn die Kosten für einen Baugutachter recht hoch sind, macht sich diese Investition besonders wegen der vielen versteckten Mängel bezahlt. Um ganz sicher zu gehen, können Sie einen Bausachverständigen auch schon während der Bauphase engagieren.

Fristen und Ablauf

Bei der gemeinsamen Begehung und Inspektion eines Neubaus ist es wichtig, genaue Fristen und einen grundlegenden Ablauf einzuhalten.

Welche Fristen sind einzuhalten?

• Ist eine Immobile fertiggestellt, informiert das Bauunternehmen den Bauherren darüber. Nach der Bekanntgabe hat dieser in der Regel 12 Werktage Zeit, um einen Abnahmetermin zu vereinbaren. Ist diese Zeit verstrichen, erlischt Ihr Recht auf Nachbesserung der Mängel. Die Frist gilt jedoch nicht, wenn trotz der entsprechenden Mitteilung der Hausbau noch gar nicht vollständig fertig ist. Der eigentliche Termin kann später erfolgen.
• Bei einer stillschweigenden Abnahme, die beispielsweise durch Einzug erfolgt, gilt die Leistung nach 6 Werktagen als angenommen und Ihr Anspruch auf Nachbesserung verfällt.
• Für die Behebung der Mängel durch die Baufirma gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum. Die Dauer sollte angemessen sein und der anstehenden Arbeit entsprechen.
• War die Bauabnahme erfolgreich, beginnt eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. In dieser Zeit ist die Baufirma zur Nacherfüllung, also zur Beseitigung der Mängel verpflichtet, wenn sie nachweislich Schuld trägt.

Wie läuft die Bauabnahme ab?

1. Bauherr und Bauunternehmer beziehungsweise Bauträger vereinbaren innerhalb der vorgegebenen Zeitspanne einen Termin und treffen sich direkt an der ehemaligen Baustelle. Auf Wunsch des Bauherrn kann auch ein Baugutachter hinzugezogen werden.
2. Zusammen gehen die Parteien mit wachsamem Auge den Neubau ab und untersuchen diesen Raum für Raum nach möglichen Mängeln. Dazu gehört zum Beispiel das Öffnen der Fenster, das Testen der Heizung oder die Kontrolle der Schutzgeländer.
3. Nach der gemeinsamen Begehung halten Auftraggeber und Auftragnehmer die Ergebnisse im Bauabnahmeprotoll fest. Ist der Neubau mängelfrei, nimmt ihn der neue Eigentümer mit seiner Unterschrift ab. Bei gravierenden Mängeln wird eine zweite Abnahme nach der Mängelbeseitigung vereinbart.
4. Ist die Abnahme erfolgreich und das Protokoll unterschrieben, kann der frisch gebackene Hausbesitzer ohne Sorgen einziehen.

Baumängel

Bauherr oder Gutachter gehen sorgfältig auf die Suche nach baulichen Mängeln zum Beispiel an Fenstern, Wänden oder technischen Anlagen. Bei wesentlichen Mängeln kann der Auftraggeber sogar die Abnahme verweigern.

Checkliste: Auf welche Baumängel sollten Sie achten?

Generell sollten Sie bei der Bauabnahme Ihren gesamten Neubau mit Adleraugen begutachten. Folgende Bereiche spielen eine wichtige Rolle:

• Fenster und Türen: Öffnungsrichtung, Dichtung, korrekte Größe, Beschädigungen, Kontrolle von Zargen und Fensterbrettern, Schlössern und Schlüsseln
• Fassade, Wände und Decken: Raummaße, Risse, bröckelnder Putz, Farbe, blasenfreie Tapete, Feuchtigkeit, Dämmung
• Dach: Konstruktion, Dämmung, Dachrinne, Blitzschutz
• Treppen und Geländer: korrekte Umsetzung, Beschädigungen, Stabilität
• Steckdosen und Leuchten: Funktionstest, Platzierung, Anzahl, beschädigte Schalter
• Haustechnik: Funktionstest, Gebrauchsanweisung, Einbau der vereinbarten Geräte
• Leitungen und Rohre: Funktionstest, Isolierung und Befestigung
• Außenanlagen: Einfahrt, Mauern, Bauvorschriften
• Nachweise: Erklärungen, Urkunden, Ausweise, Funktions- und Unbedenklichkeitsnachweise, Messprotokolle
• Ordnungsgemäß hinterlassene Baustelle: Schutt, Müll, Baureinigung, Sicherheitsvorkehrungen
• Brandschutz und Sicherheit: Einhaltung aktueller gesetzlicher Bestimmungen

Bei der Begutachtung gilt: Lieber einmal zu viel hinschauen, als einmal zu wenig. Ein anderer Fassadenanstrich als im Bauvertrag vereinbart, ist offensichtlich. Doch besonders in den kritischen Bereichen Dach, Keller und Heizungsanlage verstecken sich gerne mal Konstruktions- oder Baufehler, die weitreichende Konsequenzen haben können.

• Dach: Die Wärmedämmung muss einwandfrei angebracht und voll funktionstüchtig sein.
• Keller: Auch der Keller muss korrekt gedämmt und abgedichtet sein, sonst drohen feuchte Wände.
• Heizung: Hier besteht ein hohes Fehlerrisiko, beispielsweise in der Dimensionierung oder der Lüftung.

Im schlimmsten Fall wird Ihr Haus unbewohnbar oder Sie müssen viel Geld für Reparaturen aufwenden. Geld, das Sie ohne den Pfusch am Bau nicht hätten zahlen müssen. Ist Ihnen dieses Risiko zu hoch, haben Sie die Option, auf eigene Kosten einen Baugutachter zurate zu ziehen. Auf Wunsch begleitet der Sachverständige bereits die Bauphase.

Wer kann die Bauabnahme verweigern?

Wenn ein Bauherr gravierende Baumängel an seinem neu gebauten Haus entdeckt, kann er die Bauabnahme verweigern. Und zwar so lange, bis das Bauunternehmen die Mängel beseitigt hat. Ein baulicher Fehler gilt dann als gravierend oder wesentlich, wenn er die Funktion des Wohnhauses beeinträchtigt, also es unbewohnbar macht. Fehlt der Stromanschluss, ist das unbestritten ein gravierendes Defizit. Ein schief montierter Lichtschalter dagegen nicht. Summieren sich jedoch kleine, unwesentliche Mängel, gilt auch das auch als wesentlich.

Ein häufiges Streitthema zwischen beiden Parteien ist die Entscheidung, ab wann ein Mangel wesentlich ist und den Bauherrn zur Verweigerung der Abnahme berechtigt. Ein Gutachter schafft hier klare Fronten. Als Experte kann er beurteilen, ob die Arbeit vertragsmäßig und vorgabenkonform ausgeführt wurde.

Ein weiterer Grund, weshalb ein Bauherr die Abnahme verweigern kann, besteht dann, wenn ihm wichtige Dokumente wie Garantie-Urkunden für technische Geräte, der Energieausweis oder die Unbedenklichkeitserklärung für die verwendeten Baustoffe nicht vorliegen.

Der Einzug kann beginnen

Ist die Immobilie mängelfrei abgenommen, steht Ihrem Einzug nichts mehr im Weg. Mit der Übernahme des Hauses sind jedoch Rechte und Pflichten, wie die Beweislastumkehr, verbunden.

Wie geht es nach der Bauabnahme weiter?

Ist die neue Immobilie mängelfrei mit der Unterschrift des Protokolls an Sie übergegangen, sind Sie zur vollständigen Zahlung der Bauleistung verpflichtet und für die Sicherheit des Hauses zuständig. Außerdem beginnt eine Fünf-Jahres-Frist für Mängelrügen gegen die Baufirma.

• Vollständige Zahlung der Bauleistung: Sind Sie mit der geleisteten Arbeit der Baufirma einverstanden, müssen Sie die vollständige Zahlung leisten beziehungsweise die Schlussrate bezahlen.
• Gewährleistungsfrist: Ist eine Bauabnahme erfolgreich abgeschlossen und mit den Unterschriften von Auftraggeber und Auftragnehmer besiegelt, dann tritt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche ein.
• Beweislastumkehr: In dieser Zeit gilt die sogenannte Beweislastumkehr. Das bedeutet, dass bei auftretenden Bauschäden nun der Bauherr beweisen muss, dass diese auf bauliche Fehler des Bauunternehmens vor der offiziellen Abnahme zurückgehen.
• Risiko- und Gefahrenübergang: Als Bauherr und frisch gebackener Hausbesitzer sind Sie nun selbst für die Sicherheit Ihres Wohnhauses zuständig. Dazu gehört auch, dass Sie es mit einer Wohngebäudeversicherung gegen mögliche Schäden durch Brand, Wasser oder Sturm versichern. Bis zur Abnahme liegt diese Pflicht bei der Baufirma. Oft knüpfen Kreditgeber ihre Leistung an den Nachweis einer solchen Versicherung.

Fazit

Eine Bauabnahme wird immer dann fällig, wenn eine Immobile von der Bauphase in die Nutzungsphase übergehen soll. Sie ist die offizielle, finale Begutachtung des Neubaus. Der Bauherr, der die Bauleistung in Auftrag gegeben hat, überprüft in diesem Schritt alleine oder mit Hilfe eines Gutachters, ob das Bauunternehmen seine Arbeit entsprechend Bauvertrag und gesetzlichen Regelungen erfüllt hat.

Ist das der Fall, unterschreiben die beiden Parteien ein Abnahmeprotokoll. Damit geht der Neubau mit sämtlichen Rechten und Pflichten an den Bauherren über. Bemerkt der Bauherr jedoch bei der Begehung gravierende bauliche Mängel, kann er die Abnahme verweigern und die Fehler von der Baufirma nachbessern lassen. Danach ist ein zweiter Termin zur Begutachtung notwendig.

Im Bauabnahmeprotokoll finden Sie: eine Auflistung der Teilnehmer, den Ort und das Datum des Treffens sowie die genaue Benennung der abzunehmenden Bauleistung inklusive deren planmäßige und tatsächliche Fertigstellung. Bei einem mangelhaften Bau müssen außerdem die gefundenen Mängel Inhalt des Protokolls sein und detailliert dokumentiert werden.

The post Bauabnahme: Checkliste für Ihr Bauabnahmeprotokoll first appeared on Tipps & Ratgeber rund ums Bauen & Sanieren.

Alles auf einen Blick:

• Ein Baumangel entsteht durch eine fehlerhafte oder vertraglich nicht beschlossene Leistung eines Handwerkers.
• Ein Bauschaden dagegen folgt auf einen Baumangel. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ohne den vorangegangenen Mangel als Ursache wäre es nicht zu einem Schaden am Bauwerk gekommen.
• Zu den häufigsten Mängeln gehören unzureichende Abdichtungen im Keller und am Dach, Wärmebrücken und fehlerhafte Dehnungsfugen.
• Die häufigsten Schäden, die daraus resultieren, sind feuchte Innenwände, Schimmelbildung und Risse im Mauerwerk und Putz.
• Baufirmen und Handwerker müssen ihre fehlerhafte Arbeit korrigieren. Nur in seltenen Fällen können sie die Mangelbeseitigung ablehnen. Dann steht dem Auftraggeber jedoch eine Minderung der Kosten zu.

Baumangel vs. Bauschaden: Der Unterschied

Kurz und knapp gesagt, ist ein Baumangel eine fehlerhafte Ausführung beim Bau oder bei der Sanierung eines Gebäudes. Ein Bauschaden ist die Folge eines schädigenden Ereignisses, entsteht also nur, weil es vorab zu einem baulichen Mangel gekommen ist.

Was sind Baumängel?

Ein Baumangel bezeichnet einen Sachmangel speziell im Zusammenhang mit Bauverträgen. Ein solcher Mangel liegt dann vor, wenn der Ist-Zustand eines Bauwerks aus bautechnischer Sicht nicht dem Soll-Zustand entspricht.

Konkrete Angaben machen dazu das Bürgerliche Gesetzbuch (§633 Abs. 2 S. 1 BGB) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§13 Nr. 1 S. 2 VOB/B). Demnach handelt es sich um einen baulichen Mangel, wenn:

• der bauliche Zustand eines Gebäudes nicht dem Zustand entspricht, den ein Bauunternehmen oder ein Handwerker dem Auftraggeber vertraglich zugesichert haben.
• eine geltende Richtlinie der Bautechnik nicht eingehalten wurde.
• eine Leistung des Bauunternehmens oder Handwerkers vertraglich nicht abgemacht war.
• ein baulicher Fehler vorliegt, durch den das Bauwerk an Wert verliert.
• ein baulicher Fehler vorliegt, durch den sich das Bauwerk nicht für die geplante Verwendung eignet.

Ein baulicher Mangel, kann, muss aber nicht zu einem Bauschaden führen. Zum Beispiel können fehlerhafte oder nicht vorhandene Dehnungsfugen die Ursache für Spannungsrisse im Fundament oder Mauerwerk sein. Dann hat die mangelhafte Leistung der Baufirma einen Schaden verursacht. Entsprechen dagegen Türen oder Fenster nicht den vertraglich vereinbarten Maßen, liegt zwar ebenfalls eine mangelhafte Leistung der Baufirma vor. Mit einem daraus resultierenden Schaden ist jedoch nicht zu rechnen. Der Bauherr hat dennoch nicht das bekommen, was er bestellt hat.

Was sind Bauschäden?

Ein Bauschaden verschlechtert den derzeitigen Zustand eines Bauwerks. Er entsteht durch ein schädigendes Ereignis. Das kann ein Baumangel sein, der durch eine fehlerhafte Bauleistung entstanden ist. Es kommen aber auch andere Ursachen infrage, wie ein Wasserrohrbruch. Bauschäden verändern ein Gebäude dahingehend, dass seine Optik, seine Funktion oder seine Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt wird. Liegt ein gravierender, baulicher Mangel vor, folgen die Schäden in der Regel sehr schnell.

Zwangsläufig kommt es auch zu einer Minderung des Marktwertes der Immobilie, da die Behebung des Schadens und seiner Ursache meist mit hohen Kosten verbunden ist. Beispielsweise führt eine fehlerhafte Abdichtung gegen Nässe schnell zu feuchten Wänden. Schimmelbildung ist dann nur eine Frage der Zeit. Unter idealen Bedingungen kann sich ein Schimmelpilz innerhalb eines Tages um mehrere Zentimeter vergrößern. Bereits ab einer Fläche von einem halben Quadratmeter gilt Schimmel als gesundheitlich problematisch. Auf den Eigentümer kommt dadurch finanziell eine doppelte Belastung zu. Denn er muss nicht nur der Schaden reparieren, sondern auch die Ursache beseitigen lassen.

Stellen Bauherren während der Bauphase oder bei der Abnahme Mängel fest, sollten sie diese nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn es können kostenintensive Bauschäden folgen.

Pfusch am Bau: Die häufigsten Fehler

Es gibt Arbeiten bei Neubauten und Sanierungen, bei denen es verhältnismäßig oft zu Fehlern kommt. Häufig davon betroffen sind zum Beispiel Bauteile, die den Keller, den Dachboden oder die Fassade gegen eindringende Feuchtigkeit schützen sollen.

Was sind typische Baumängel?

• Fehlerhafte Abdichtungen (Keller, Dach, Fenster, Balkone)
• Fehlerhafte Wärmedämmung
• Wärmebrücken
• Unzureichender Schallschutz und Schallbrücken
• Undichte Dampfsperre
• Rissige oder gespaltene Holzbalken
• Schiefe Wände
• Fehlerhafte Dehnungsfugen
• Fehlerhafte Hinterlüftung der Fassade
• Fehlerhafte Lüftungsanlagen
• Falsch verlegter Estrich
• Falsch installierte Haustechnik
• Klemmende Türen und Fenster
• Unebene Bodenbeläge
• Undichte Fußbodenheizung
• Undichte Wasserrohre

Was sind typische Bauschäden?

• Feuchte Wände und Innenräume
• Schimmelbildung
• Pilzbefallene Holzbauteile
• Risse in Fugen (auch Silikonfugen)
• Hohlräume unter Fliesen
• Abplatzender Putz
• Risse im Mauerwerk
• Algenbildung an der Fassade

Beweislast, Haftung und Ansprüche

Bauherren sollten nicht verzweifeln, wenn sie Mängel an ihrem Neubau entdecken. In den meisten Fällen haben sie nicht mehr Pech als andere, sondern erleben die normalen Höhen und Tiefen eines Neubaus. Denn im Durchschnitt tauchen pro Hausbau 29 Baumängel auf (Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. vom November 2019).

Wer muss einen Baumangel beweisen?

Eine mangelhafte Leistung durch eine Baufirma ist schnell eine teure Angelegenheit, die regelmäßig im Streitfall endet. Verständlicherweise will niemand daran schuld sein und die Kosten für die Beseitigung tragen. Die zentrale Frage ist nun: Muss der Handwerker seine Unschuld oder der Bauherr dessen Schuld beweisen?

Entscheidend ist der Zeitpunkt, wann der Mangel festgestellt wird. Bis zur Abnahme muss der Handwerker beziehungsweise das beauftragte Unternehmen beweisen, dass seine Leistungen frei von Mängeln sind. Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Baumangel vorliegt und der Handwerker dafür die Verantwortung trägt.

Wer haftet bei Mängeln und Schäden?

Generell hat der Bauherr einen Anspruch darauf, dass der Handwerker oder das Bauunternehmen den verschuldeten Mangel beseitigt. Wichtig ist in einem solchen Fall, dass der Auftraggeber dem Unternehmen überhaupt die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gibt. Das bedeutet, der Bauherr muss das Unternehmen über den Mangel informieren und ausreichend Zeit für die Beseitigung einräumen.

Das beauftragte Unternehmen darf die Mangelbeseitigung nur dann ablehnen, wenn sie unmöglich, unzumutbar oder der Aufwand unverhältnismäßig hoch ist. In diesem Fall hat der Häuslebauer das Recht auf eine Minderung des Preises.

Übrigens: Eine Baufirma ist nach der Bauabnahme noch lange nicht aus dem Schneider. Denn nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Diese dauert in der Regel fünf Jahre. Tauchen in diesem Zeitraum bauliche Mängel auf, muss die Baufirma dafür gerade stehen. Allerdings liegt die Beweislast ab der Bauabnahme beim Bauherrn. Dafür wendet er sich am besten an einen Bausachverständigen.

Fazit

Ein Baumangel entsteht durch eine fehlerhafte oder nicht vereinbarte Leistung eines Handwerkers oder Bauunternehmens oder durch bauliche Abweichungen von allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik. Ein Bauschaden resultiert aus einem solchen Mangel. Dringt beispielsweise aufgrund einer undichten Dampfsperre Feuchtigkeit in Ihr Dach ein und verursacht so Schimmel, dann ist das undichte Dach ein Baumangel, der entstandene Schimmelpilz ein Bauschaden.

Entdecken Bauherren Mängel während der Neubauphase oder später bei der Abnahme, sollten sie diese sofort dokumentieren und ihrer Baufirma oder ihrem Architekten melden. Denn aus einem, für Laien scheinbar harmlosen Mangel kann sich im ungünstigsten Fall ein teurer Schaden entwickeln. In der Regel muss die verantwortliche Baufirma ihren Fehler beseitigen. Ist eine Mangelbeseitigung nicht möglich, steht dem Hausbauer zumindest eine Minderung der Kosten zu.

The post Baumangel oder Bauschaden: Was ist der Unterschied? first appeared on Tipps & Ratgeber rund ums Bauen & Sanieren.

Was ist eine Grundstücksbewertung?

Eine Grundstücks- oder Immobilienbewertung ist die Wertermittlung einer bebauten oder unbebauten Fläche. Sie ist im Baugesetzbuch – kurz BauGB – geregelt und wird für gewöhnlich von Sachverständigen durchgeführt. Diese ermitteln den sogenannten Verkehrswert bis zu einem gewissen Stichtag. Dafür benötigen sie bautechnische, juristische und wirtschaftliche Fachkenntnisse. Beauftragen Sie gleich einen Gutachter auf unserem Partnerportal Gutachter.org.

Tipp: Der Sachverständige ist in Deutschland keine geschützte Bezeichnung. Für einen Qualitätsnachweis sollten Sie daher auf ein Zertifikat der Architektenkammer, IHK oder eines Verbands achten. Eine mehrjährige Berufserfahrung kann zudem nicht schaden.

Warum wird der Wert eines Grundstücks ermittelt?

Wenn Sie ein Grundstück oder Haus kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie sich zuvor über den Wert der Immobilie informieren. Denn weicht die Werteinschätzung eine hohe Differenz zum vorgesehenen Kaufpreis auf, kann Ihnen das Gutachten bei der Preisverhandlung mit der anderen Partei helfen.

Besteht über die Immobilienbewertung zwischen zwei Parteien Uneinigkeit, muss der Wert ebenfalls ermittelt werden. Klassischerweise ist dies bei einer Scheidung oder Erbstreitigkeiten der Fall.

Eine Wertermittlung wird auch notwendig bei:

• Zwangsversteigerung
• Beleihung
• Bilanzierung
• Besteuerung

Wie kann ich den Grundstückswert berechnen?

Da jedes Grundstück aufgrund verschiedener Faktoren individuell zu bewerten ist, bietet nur ein Gutachter eine zuverlässige Grundstücksbewertung. Die Kosten für einen Auftrag variieren je nach Größe der Immobilie und Stundensatz des vereidigten Sachverständigen.

Wer nur eine erste Orientierung zur Immobilienbewertung haben möchte – um sich ein Bild von den Grundstückpreisen in einer gewissen Region zu machen – kann den Wert anhand der folgenden Formel selbst bestimmen.

Wie wird ein Grundstück bewertet?

Die Immobilienbewertung wird nach Paragraph 193 des Baugesetzbuchs durch einen Gutachterausschuss ermittelt. Dieser wird tätig, wenn ein Antrag von der zuständigen Behörde, einer anderen Gemeinde, dem Eigentümer des Grundstücks oder ihm gleichstehend Berechtigte sowie von Justizbehörden und Gerichten vorliegt.

Für die Ermittlung des zu bewertenden Grund und Bodens zieht der zuständige Gutachterausschuss verschiedene Faktoren zu Rate. Das entscheidende Kriterium ist der Lagewert.

Was ist das gängige Verfahren?

Zur Immobilienbewertung durch den zuständigen Gutachterausschuss werden vergangene Kaufverträge vergleichbarer Grundstücke als Bezugspunkt herangezogen (= Vergleichswertverfahren). Gibt es keine Vergleichswerte, kann eine Bewertung mithilfe der Bodenrichtwerte durchgeführt werden. Dabei gibt es einige wertbeeinflussende Faktoren.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Bei der Immobilienbewertung spielen verschiedene wichtige Faktoren eine Rolle:

Lage der Immobilie

• Makrolage: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, wirtschaftliche Stärke der Gegend
• Mikrolage: direkte Nachbarschaft, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Lärmbelästigung

Art des Grundstücks

• Grundstückgröße
• Grundstückzuschnitt: Lage am Hang, unverbauter Blick, Eckgrundstück in einer dicht bebauten Umgebung

Eigenheiten der Immobilie

• Ist das Darlehen getilgt?
• Liegt eine Verunreinigung des Erdreichs vor?
• Welchen Sonnenlicheinstrahlfaktor gibt es?

Bodenbeschaffenheit des Grundstücks

• Bodenmaterial
• Tragfähigkeit des Bodens

Bebauungsgrad der Immobilie

• Steht ein Haus auf dem Grundstück oder nicht?

Es wird in drei Stufen unterschieden:

• Bauerwartungsland (wird zukünftig Bauland)
• Rohbauland (nicht erschlossene Fläche)
• baureifes Land (in bereits bebautem Gebiet liegend)

Bebauungsplan der Immobilie

• Welche Dachform, Fassadenfarben und Baugrenzen darf das Haus haben?

Erschließungsgrad der Immobilie

• In wie weit ist das unbebaute Grundstück an Strom und Internet angeschlossen?

Welche Methoden gibt es bei der Grundstückswertermittlung?

Es gibt drei Verfahren zur Ermittlung des Werts bebauter und unbebauter Grundstücke. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren wird bei bebauten und vermieteten beziehungsweise verpachteten Grundstücken angewandt. Zur Wertermittlung wird die Mieteinnahme benutzt. Das Sachwertverfahren kommt nur bei bebauten Grundstücken zum Tragen. Dabei wird der Wert aus der Summe des Bodenwerts und des darauf gebautem Gebäudes berechnet.

Außerdem gibt es noch eine Grundstückswertermittlung mithilfe der Bodenrichtwerte.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen, bereits in den vergangenen Jahren verkauften Grundstücken der Umgebung verglichen. Der dabei erzielte Verkaufspreis dient als Grundlage für das Gutachten. Dieses Verfahren wird vor allem bei bebauten Grundstücken angewandt.

Was ist eine Bewertung mittels Bodenrichtwerten?

Die Bewertung mittels Bodenrichtwerten ist eine Möglichkeit der kostenlosen Immobilienbewertung. Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen, wenn das Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden kann.

Der Bodenwert ist allerdings nur ein Durchschnittswert bundesweit existierender Gutachterausschüsse. Er kann örtlich vom tatsächlichen Verkehrswert variieren, da die Bebaubarkeit, aktuelle Marktnachfrage und der Schnitt des Grundstücks nicht berücksichtigt werden.

Daher sind diese Werte nur als Orientierung zu verstehen. Meist liegt der Verkehrswert – der möglich erzielbare Preis am Markt – bei 10 bis 20 Prozent über dem Bodenrichtwert.

Welche Funktion haben Bodenrichtwerte bei der Grundstücksbewertung?

Der Bodenrichtwert definiert den durchschnittlichen Quadratmeter-Preis unbebauter Fläche und ist damit ein wichtiger Indikator für die Bestimmung des Grundstückwerts. Neu ermittelt und publiziert wird er von den örtlichen Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre. Dafür werden die jährlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Objekte aus einer sogenannten Bodenrichtzone zu Rate gezogen. Diese Zone legt der Gutachterausschuss fest, die daraus resultierenden Bodenrichtwertkarten sind im Bauamt der Gemeinde einsehbar. Dort sind auch weitere Informationen zu den baulichen Anlagen und die schriftliche Bodenrichtwertauskunft möglich.

The post Grundstücksbewertung: Wie der Grundstückswert ermittelt wird first appeared on Tipps & Ratgeber rund ums Bauen & Sanieren.